2月はGDPのマイナス、株価暴落、ウイルス、2020年は波乱の年になりそうな雰囲気です。3月もスタートしましたが、週末の日経平均、ダウ平均株価を見ると、休み明けもちょっと心配です。

相場の格言で「山高ければ谷深し、谷深ければ山高し」と言うのがあります。このまま、ず～と下がり続けることはないと思います。むしろ、欲しかった株を買うのにいい機会かもしれません。「一丁儲けてやろう！」と思えば不思議と損してしまいますので、「この会社が好きだから！」と本来の株式投資の基本に戻って、資産の運用を考えていこうかと思います。周りがざわついている時に、チャンスってころがっているみたいですよ！

でも・・・、「もうはまだなり、まだはもうなり」という格言もありますので、気を付けましょうね・・・。

本題に入ります、

株価大幅下落、今後の不動産市場への影響。

2月25日の連休明け、下がらなかった株価の暴落が始まりました。アベノミクス効果でここ数年、無理矢理に引き上げてきただけに、転換期に入ってしまった感があります。今までの株価の上昇が、単純に企業の価値としての上昇というよりは、日銀だの年金がどうとか、あまり関係のない所で買い上がっている状況なので、いずれ暴落が来るのは間違いはないのですが、いつ来るのかが注目でした。原因はウイルスの影響が大きいきっかけと思いますが、市場の流れが変わってしまったように感じます。

不動産も似たようなところがあります。ほんの10年前までは、築20年前後の収益物件（RCマンション）の表面利回りは10％超えが当たり前で、10％以下だと見向きもされません。その頃、銀行のアパートローン融資条件は、30年の融資期間が難しく、木造だと25年が当たり前、RCでやっと30年、金利もいい条件でも10年固定で２％を少し割るくらいでした。それがここ最近のピーク時には、新築の木造で35年OK、RCだと45年もOK、金利も１％割れOK、ある意味すごい好条件が出てきました（銀行による）。金利の下落に伴い収益物件の価格も上昇し、築30年でも表面利回り８％前後、20年で7％前後、15年未満だと6％を割り、10年未満だと5％前後の物件も出てきました。金利が安く、融資期間が長く組めるので成り立っていた表面利回りで、本当によく考えて購入しないととんでもないババを掴まされてしまいます。不動産を普通の投資目的で購入できる、少し異常な状況だったと思います。

そしてここ最近、かぼちゃの馬車、スルガ銀行の不正融資、レオパレスの違法建築、通帳・年収偽造問題など問題事項ばかりが出てきました。これには当然金融庁も「おい！」と待ったをかけます。収益物件やアパートローンに対し、広島の地銀は昨年10月ころから非常に審査が厳しくなっています。今年に入って特に、投資目的の物件購入には融資をしないスタンツに思えます。もちろん、するべき人には融資はします。厳しくなったという表現よりも、正常になったというべきかもしれません。

ここで需要と供給のバランスです。

融資がつく、金利が安い、不動産が買える人が多いので

需要　＞　供給

多くの人が欲しがるので不動産の価値は上がります。それが、

融資が付かない、低金利で貸してくれない、特定の富裕層しか買えないので

需要　＜　供給

買える人が限られるので売れなくなるし、買う方は厳しいことを言い出すので条件が厳しくなる。不動産の価格が下がる可能性があります。

株価が下がり不景気になると、さらに買える人が限られてきます。実際に株価と不動産価格は連動していますので、株安＝不動産安になる可能性は大です。

でも、この流れはチャンスでもあります。安くて優良な物件が市場に出てくる可能性があるからです。その時に買える人は資産の拡大を図れるのでしょうし、関係のない人は何も関係ないのでしょう。

不景気になる事に恐れるのではなく、いずれ来るチャンスをものにできるように日々精進するしかありません！その時のために準備と勉強をしっかりしましょう！！

ただちょっと思うのが、「収益物件はそう簡単に下がるのだろうか・・・。」とも思います。私だったらしっかり回っている物件を安く売るくらいなら修繕覚悟で長期に所有します。売るにしても新しく買うにしても諸費用が10％～15％はかかるので馬鹿になりません。需要が減るけど供給も減る可能性もあるような気がします。魅力的な物件は市場に出にくくなり、1億以下のいまいち物件の安売りが始まるだけかもしれませんね。

とにかく、先の事は誰にも分りません。今でも良いと思う物件は買うべきだし、焦って無理して買う時期でもありません。必ず「これぇぇっ！！」ってタイミングが来ますので、その時のために力を蓄えましょう。

 

＊上記は私の勝手な見解です。投資の判断は自己責任でお願いします。