今月の1日のブログでも触れましたが、株価がすごいですね・・・。このブログを書いているのが、10日の11時頃ですが、日経平均が19550円付近で20000円割れを推移しています。NYダウ平均も－2014円の大幅下落、正直「こんなに下がるもんなんだ・・・。」とびっくりしています。とても心配な状況ですね。

でも、ちょっと急激に下げすぎです。このまま一本調子で下げ続けることは無いと思いますし、日経平均も18000円を一気に割ってくるとは考えにくいような気がします。何よりも、皆が不安で下げ下げの雰囲気ですが、大勢がそう思っているときに、逆のチャンスが生まれたりもします。

私が欲しかった株も大きく値を崩しましたので、ぼちぼち買って行こうかなと考えています。

ただ、日経平均株価が18000円を大きく割って推移してきたら根が深いような気がします。

＊投資は自己責任でお願いします。

 

本題、

不動産を買うとき・選ぶときの基本三原則（説明）

前回のブログで、基本三原則とは「家賃・間取り・場所のバランス」と説明しました。これをザックリ分解して考えていきたいと思います。あくまで、自分が収益物件を購入するにあたっての目安で考えています。

＜家賃＞

・近隣相場のとの比較。

購入、建設しようとしている地域の家賃相場を把握することが大事です。新築・10年・20年・30年の各間取りの最低・最高の家賃の把握、家賃の差の設備の違いを把握しておくことが大切です。購入した後の将来図が描けます。

・地域のニーズの度合い。

購入、建設しようとしている物件がそのエリアでどの程度需要があるのか。大学が近ければ、学生用の物件は需要があります。しかし、高い家賃設定では学生では借りにくくなりますので、そんなに高い家賃設定は出来ません。逆にビジネスマン狙いのエリアだと、高い家賃設定でも借り手はいますが、当然、学生用のワンルーム２０㎡前後の部屋に高い家賃をつけるわけにはいきません。それなりのグレードが必要になります。

出雲市のように大きな企業があることによって、急に賃貸物件の需要が高まった場合は当然賃料も高く取れます。

市場に受け入れられる賃料なのかが問題です。

＜間取り＞

・どの層をターゲットに選ぶのか。

ターゲットの選び方は、点で絞るのではなく、広さで絞ります。

「〇〇大学生」「○○株式会社の社宅」など、ピンポイントで考えるのではなく、「独身の社会人」「２～4人家族」など、幅広いニーズを求めて考えます。当然、何かあった時のつぶしが利くからです。

・収益重視、過度の差別化になっていないか。

○○パレスさんの様に、どこでもワンルームは見た目の収益性は抜群です。とにかく戸数を入れ込めば収益は上がります。ただ、商品と一緒で売れれば（借り手が付けば）の話です。逆に、ファミリー神話を未だにもっていて、４LDKとかファミリー層にとにかく拘る人もいます。「この地域でこの間取りだと、２０万はいけるだろ！」もちろん場所によってはそんな考えもありだとは思いますよ。でも、「それだったら家を買うだろ！」っていうパターンもありますので、借り手の事も考えましょう。

あと、デザイナーズマンションとか言って、聞こえはいいですが無理に戸数を入れたため、ちょっと変わった間取りの物件もあります。「デザイナーズ」の言葉にコロっといってしまいますが、ただの奇抜な間取りの場合も多々ありますので気を付けましょう。人間にとって住むところは大切です。「変わっている・個性的」よりも「住みやすい」が何よりも重要です。病気になってしまいます。

＜地域＞

・市場のニーズ

町中のニーズ、田舎のニーズがります。駅近のニーズ、郊外のニーズがあります。そのニーズに沿っている物件かどうかが問題です。

独身者は郊外にほぼ住みません。駅やバス停が近い方が良いです。出来るだけ家賃も安い方がうれしいですね。子育て世代は繁華街にほぼ住みません。郊外をあえて選ぶ方も多いと思います。保育園や学校が近いとうれしいですね。このように色々なニーズがあります。

重要なのは、市場に受け入れられる物件かどうかです。

 

本当に、１００棟物件があれば、１００棟それぞれ違いますので、すべては書ききれません。上記をベースに、購入しよう・建築しようとしたときに思い浮かべてみてください。色々考えていると、たくさんの疑問や不安が出てきますので、一つ一つ調べたり考えて、心底納得したら手を出すようにしましょう。そこまで考えて行わないといけないのが、不動産事業です。

でも、一人じゃ難しいですよね？そのために我々がいますので、お気軽にお問合せ下さい。

相談というよりも、賃貸事業雑談会でもしましょう！（笑）