所有している賃貸物件。今後、どのようにお考えですか？

「どのタイミングで売却したらいいのか？」「今売ったほうがいいのか？」とっても悩ましい選択です。

では、状況によってどのように考えたらいいのか考えてみましょう。

 

＜売らなければいけない場合＞  

「持っていて赤字になる物件 」「 完全にデフォルトを起こしている物件」これは売ったほうがいいというより、早く売らないといけない状況です。毎月かかる諸費用と税金を家賃収入から引くと、赤字になるような事業は早く撤退しましょう。それは、間違いなくスタートの段階で失敗です。いわゆる「ババ」を掴んでしまった状態です。新築であろうと関係ありません。むしろ、新築なのに赤字になる事業なら挽回不可能です。もちろん今は赤字でも、テコ入れして改善する可能性もありますが、スタートでの失敗は非常に難しいです。  売却して損失がでないのなら何も問題ないですが、このケースだとは損失が出ると思います。おそらく数百万、数千万でるかもしれません。その損失がイヤで「何とかなるのではないか、きっと何とかなる・・・。」自分に暗示をかけます。ズルズルと先延ばしにしても何の解決にもなりません。

  投資の鉄則は「いかに損切が出来るか！」です。ズルズル損失が増える前に「見切り千両」です。売却しましょう。  ローンが残るかもしれません。でも、物件を購入できる「力」があったのですから、体力（損失を最小限に抑えて）を温存出来れば、また必ずチャンスは来るはずです。

 

「どっちがいいんだろ？」っていう場合もあります。この場合は今現在、事業がうまくいっているから悩んでいるのだと思います。

不動産屋さんは「出口戦略、出口戦略」って言います。売る物件が無いと商売にならないのですから当然言います。間違ったことではないし、投資の目線で考えると、手放してやっと損得の結果なので出口戦略は大切なことです。

ただ、不動産投資は事業です。「上手くいっている」「これからも上手くやる自信がある」ならば大事に育てるべき事業です。

それでも、事業が上手くいっているのに売却を考えるのは、

 

＜大規模修繕など、大きなお金が動く前に＞

物件を維持し続けるためにはメンテナンスは必要です。どこかで大規模修繕を行わないといけません。規模によって違いますが、何百万、何千万と大きな資金が必要になります。費用が掛かる前に売却することも必要な選択だと思います。もちろん買い手も気になるところなので、修繕前と後では売却価格にも影響はします。

 

＜先10年分の事業収入（純利）くらいの売却益が出る＞

毎年の収入（管理費・維持費・税金を引いて）の10年分が売却益で得られるを目安にしています。もちろん、持ち続けていれば、20年、30年と利益を生んでくれるとは思いますが、長い年月に何が起こるかわかりません。地震、台風、大不況、事故、自殺、賃貸事業のリスクは山ほどあります。それを思えば、10年分の収益が先取りできるのならいいと思いますし、事業拡大の資金にすることも出来ます。

 

でも・・・、

そうはいっても、本当に売った方が良いのか、得なのか？

 

＜売ったはいいが、二度と買えないかも＞

利益がちゃんと出ている物件なら、良い時に買った物件なんだと思います。スタートが◎な優良事業です。

今、おすすめ出来る物件は本当に少ないです。新築物件は建築費も土地（特に広島市）がとても高いので、事業の帳尻を合わせるために色々なところにしわ寄せがきています。中古物件も1億以下の小さな物件は利回りが上がっていますが、物件状況と利回りを考えると、おすすめ出来る物件は数少ないです。

次を購入しようとしても、同じような優良物件には二度と出会えないかもしれません。焦って妥協して、変な物件を買ってしまったということは絶対にないようにしましょう。これもやっぱり縁なので。

 

＜売って、また買うのに、結構な諸費用が掛かる＞

売るのに物件価格の３～５％の諸費用と譲渡税、買うのに物件価格の７～１０％の諸費用がかかります。2億の物件を売って、再度2億の物件を買うと、最大で約3000万円の諸費用がかかります。

2億位の物件だと、おそらく大規模修繕に3000万円もかかりません・・・。

買い替えることによって、利回りが良くなるのであればありなのかもしれませんが、前項でも説明したように、そんな物件は今は中々出てきません。

 

売って買ってで儲かるのは、銀行と不動産屋だけのような気もします（弊社も不動産屋ですが・・・）。ここは人それぞれの考え方の違いでしょうが、不動産投資は不動産事業です。投資して、事業がうまくいっているのであれば大切に維持してもいいのではないでしょうか。

不動産事業は当然様々なリスクがありますので覚悟が必要です。でも、他の事業のリスクと比べると、とんでもなく低いと思います。

コロナ禍で、飲食業界や観光業界のように売り上げが80％減少したとかありません。景気に左右され難く、手間がかからない事業です。

 

「売った方が良いのか？」「維持した方が良いのか？」お考えであれば、是非ご相談ください。

お待ちしています。