「高値で不動産売却！」まずは買手のニーズを考えよう。

 

「土地を売りたい！」と思ったら「土地を買いたい！」という人を見つけないといけません。

自分で見つけることが出来ればよいのですが、難しいので不動産屋に依頼するのが一般的です。依頼された不動産屋は顧客に当たってみたり、スーモとかアットホーム等のインターネット媒体に掲載したり、チラシを配ったり、依頼者様のために少しでも高く売れるように様々な努力をします。

 

買主は、大まかに３パターンになります。

①一般の人が買う（マイホーム・店舗等、自らが使用する）

②業者が買う（不動産屋・建築会社など転売目的）

③事業目的で買う（アパートやマンションを建築して賃貸事業を行う）

 

この３パターンに分かれますが、一般的に①②が多いです。

 

①一般の人が買う（家・店舗等、自らが使用する）

売主にとって、少しでも高く売りたいのなら一般の方です。求めるニーズは使用する買主さんの目的で事細かく変わってきます。

 

マイホームのための土地だと

土地の広さ：30～60坪位。

金額：新築は土地代込みで4000万以内。中古は2500万円～3000万円の希望が多い。

場所：平地、道が広い、災害区域の指定がない、環境がいい。

 

このようなタイプの土地が「一般」が買いやすい土地だと思います。

もちろん資産家が「豪邸を建てたいから200坪欲しい！」というようなこともあるかもしれませんが、そのような買主さんを探すのには時間がかかります。

店舗、工場など、自分の法人が使用する話もあります。しかし、用途地域の問題、接道、道路幅、エリア等これもまた条件が色々厳しくなります。府中町で出店のための土地を探している企業は本当に多いですが、条件に合う土地が中々ありません。こうした法人・企業は希望にガッチリははまる土地であれば、値段を気にすることなく、よい値段で買ってくれます。

 

②業者が買う（不動産屋・建築会社など、転売目的）

例えば、何らかの理由で早く売却したい、周りに知られたくないのでこっそり売却したい等、何らかの理由がある場合は、業者に買取をしてもらうのが一番早いです。

また、①に該当しない土地であれば、買主が限られてしまうので、売却に時間がかかる場合があります。そういった売りにくい土地は、業者が買い取って一般が買いやすいように区分けしたり、マンションなどを建築して分譲します。

当然、業者は買い取った後、市場価格より高い値段で売ることはできません。買取した後に売却しやすいように仕上げていきます。そのためには工事費、税金、手数料など結構な費用が掛かります。コストを考えて相場よりある程度安く買わないと大損害になりますので、業者が買う場合は7～8割ぐらいの価格になってしまいます。

200坪も300坪もある土地や、8000万・1億する土地を、マイホームを建てるために買う人は非常に限られます。もちろん、売主が工事して分譲すればいいのですが、それは時間もお金もとてもかかるので非現実的です。安くなってしまうイメージですが、業者に売って任せた方が早いし、安全で楽なことが多いので余計なリスクがないかもしれません。

 

③事業目的で買う（アパートやマンションを建築して賃貸事業を行う）

このパターンは、位置づけを考えると①②の中間になります。

相続税対策で土地を購入して賃貸事業をしたいとか不動産投資家・賃貸事業をしたい方など、事業目的で土地を購入するパターンです。

事業用地は、ある程度の広さが必要です（中区だと６０坪以上、他市内100坪以上、郊外200坪以上、あと間口も重要）。

金額は上物を建てて、収支とバランスが成り立つ金額かどうかです。家賃が低い・戸数が入らない地域・地型だと安くないと売れません。逆に家賃が高い・戸数が入る地域・地型であれば高く買い手が見つかることもあります。

 

結局どう売るのが一番いいのか？

売却価格のイメージは

一般　＞(または＝)　事業目的　＞　業者

こんな感じです。

弊社ももちろん、買ってくれる一般や業者を探してアプローチを仕掛けます。一般向けの土地は比較的買主は見つかりやすいです。そうでない土地は弊社も買取を行いますし、より良い価格で買ってくれる業者も探します。この①②のパターンは、強みとしては基本的にどの不動産屋でも大差はないと思います。

 

不動産売却の弊社の強み

弊社の強みは、③の事業目的への販売力です。

一般向き以外の土地は業者か事業目的への販売になってきますが、まず当社では事業目的のお客様へのアプローチを行っていきます。上記の説明にあるように、高く売れる可能性があるからです。当社は私の前職の繋がりから、土地を購入してアパート・マンションを建てたいと考えている地主様を多く抱えています。

希望エリアも様々で、広島県外で探している地主様も多くいらっしゃいます。現状では紹介できる物件が足りず、待っていただいている状況です。

当社は土地を見て「どの建築会社が良いか」「どんなプランが良いか」等、買主様にもアドバイスが出来ますので締結力が高いです。

ただ近年、土地から買って始める賃貸事業は、融資が非常に厳しくなってきており、今後さらに厳しくなってくることが予想されます。

マイホームローンはまだ積極的に融資をしてくれますが、土地や建物を売りたくても買主の融資が付かないので売れないといったことが増えると思います。

お持ちの土地が「戸建住宅向けじゃないな～。」と思ったら、早めの売却が良いかもしれませんね。

「土地を売りたい」と思ったら、先ずはAXCISにご相談下さい。

もちろん「売った方が良いのか」「貸した方が良いのか」「使った方が良いのか」などの問い合わせもお待ちしています！

特に地主の皆様はこの「使う・貸す・売る」の３点には早く方向性を決めた方がいいと思います。

 

長文拝読ありがとうございました。