現実的に賃貸事業って儲かるの？

こんにちは。
株式会社AXCISの䑓原です。

今年も残り半月、皆さまいかがお過ごしでしょうか。
このコロナの状況を考えると、あまり浮かれた気分にはなれませんね。
でも、常識やルール、他人への心遣いを持って、しっかり楽しめばいいと私は思います。
暗くなってジメジメするよりも、ご飯をガンガン食べて、しっかり寝て、楽しみを増やせばウイルスも逃げていくはず！
年末に向けて頑張ります！！

 

 

賃貸事業の仕組み

賃貸事業は非常にシンプルな事業です。
入居者様から頂く家賃が売上げになります。
他、共益費、入居時の礼金、退去時の入居者様から頂くルームクリーニング代、入居者様の故意過失時の修理費なども売上げの一部です。

 

例えば、
1棟12戸アパートの一部屋平均55，000円の家賃とすると、
55，000円　✕　12戸　＝660，000円

駐車場が12台で6，000円、
6，000円　✕　12台＝72，000円（消費税7，200円）

共益費3，000円、
3，000円　✕　12戸＝36，000円

 

合計　768，000円（駐車場の消費税7，200円）

 

満室であれば、毎月768，000円が安定して売上が入ってきます。

年収にすると9，216，000円です。
大きいですね！エリートサラリーマン並みの年収です。
でも、お気付きのように、支払いが何もなければの話です。
ここから色々な運営費を引いていかなければなりません。

 

かかる運営費・税金
 

・管理費（年506，880円）
一般的に不動産屋さんに管理を頼むと、5％の管理費がほとんどだと思います。この5％が惜しいがために自分で管理をしようとする大家さんがいますが、実際はやめておいた方がいいです。すごく大変です。
一括借上げだと、10％～15％の管理費がほとんどです。各会社、一括借上げの内容は、全く違うので注意が必要です。
ここは一般的に考え、5％として、
768，000円　✕　5％＝38，400円（消費税3，840円）

 

・水道代、電気代（年180，000円）
共用部分の電気代と水道代がかかります。
おおよそ1か月10，000円～15，000円ぐらいはかかると思います。

 

・退去時に必要な原状回復費（年450，000円）
入居者様が退去するたびに、部屋をきれいにしなければいけません。
預かっていた敷金を充当したり、退去時のクリーニング費を頂く場合もありますので、すべてが大家の全額負担になるわけではありません。目安としての話なので、全額負担で考えます。
12戸のアパートだと、年間平均2～3部屋の入替りを目安にします。
入居年数にもよりますが、40～50㎡の部屋だと10万～15万円くらいかかります。
150，000円　✕　3部屋＝450，000円

 

・空室がでる（412，500円）
年に3部屋退去があったとして、入居まで平均2．5ヶ月はかかります。
1部屋55，000円　✕　3戸　✕　2，5ヶ月＝412，500円
が入ってこないかもしれません。

 

・他設備修繕費・広告費等（？円）
エアコン、換気扇、水回り、電球、フェンスが壊れた等など、色々なモノが壊れます。火災保険で治せればいいのですが、これらは自費で修理、交換が必要です。
これは、壊れるタイミングは様々なので（？）とします。
「こういったところにもお金ってかかるんだな～。」と認識下さい。

 

・固定資産税（700，000円）
12戸だと建物・土地で約700，000円くらいだと想定します。

 

・所得税等（それぞれ）
申告した利益に所得税がかかります。
これは、大家さんの年収、事業申告しているか、減価償却など、人によってそれぞれなので（それぞれ）とします。

 

年間合計　2，249，380円　＋　？　＋　それぞれ
これが年間に必要になる運営費です。

 

 

金利に注意
 

銀行から融資を受けてアパートを建築したのであれば、住宅ローンと同じで毎月返済しなければなりません。
ただ、住宅ローンとは違いますので、住宅ローンのように低金利では貸してくれません。金利の交渉がある程度必要になります。
1棟12戸のアパートの総事業費が12，500万円とします。

35年返済・金利1．5％・12，000万円借入（500万円自己資金）
返済額：月367，421円／年4，409，052円

 

これが金利2・5％だと、
返済額：月428，994円／年5，147，928円

賃貸事業を行うにあたり、どれほど金利が重要かがわかります。

 

築15年経過で設備、木造アパート築22年経過で税金注意
 

アパートは減価償却が出来るので経費として落とせます。手元に残るお金に比べて税務申告の金額が少なくなります。最初の数年はマイナス計上できる場合もあります。
「建てたら所得税対策にもなりますよ。」は、ここからきています。
ただ、築15年で設備の償却が消え、木造アパートだと、築22年で償却が消え税金がすごく増えます。このタイミングを注意して考えておかないと、税金払ってもマイナスになることがあります。「デットクロス」というやつです。

 

例に挙げている物件で減価償却を計算すると、（注）あくまで目安です。物件によって違います。
15年まで　約425万円（申告する損益約160万円）
16～22年　約280万円（申告する損益約360万円）
23年～　　　　　0円（申告する損益約650万円）

 

年収が600万円で築23年以降で考えると、アパートの収益から約195万円ほど税金がかかります。
結構怖い数字ですね。

 

実際の手残りはいくらなのか
 

さて、上記を計算してみましょう。

 

年間手残り
約2，550，000円　－（？）－（それぞれ）－（税金）

 

これをご覧になられて、どのように思われました？
この物件は、そこそこ優秀な物件だと思います。
「少ない！」と思うか「多い！」と思うか人それぞれでしょうが、決してものすごく儲かる都合の良い事業ではありません。

 

事業として成り立っているか見極め
 

他にも様々なリスクがあります。

・事故物件になど物件の市場価値の定価
・天災等による事故
・社会情勢の変化による家賃の低下
・入居者様の問題
・事業計画の見落とし

 

リスクを挙げると、きりがありません。

ただ言えるのは、賃貸事業はある程度リスクを回避することができ、他の事業に比べてリスクの発生確率が低いと言えます。
いま、行おうとしている事業がどうなのか？
しっかりと見極めることが大切です。

 

まとめ
 

賃貸事業の良い所は、
 

・レバレッジの効く投資
上記の手残り金額をみて「12，000万円の投資で250万円の利益ってどうなん！？」と思うのか、「手出し資金が500万円で年間250万円も残るのか！？」と思うのかだと思います。
よくよく考えればわかります。
「インデックスファンドにガンガン投資したいから12，000万円貸して！」
「国債を買いたいから12，000万円貸して！」
何処の銀行も貸してくれません。

 

・不動産の価値はいつの時代もしっかりしている
長い歴史を見ても、不動産の価値がなくなることは未だありません。
いつの時代も富裕層は不動産に投資し、更なる富を築いています。
人口が少なくなろうが、経済が低迷しようが、大きく値を崩すことはありません。
ただ、二極化は起こります。
買ってよいかの見極めが必要です。

 

・リスクに対策が打てる
スタートする前に、回避も出来ますし、対策も打てます。
打たなければ失敗します。

 

賃貸事業の悪い点は、
 

・物件が高価、融資が得られない
事業なので実績が無ければ、お金が借りれません。

 

・物件が無い
良い物件が簡単には出てきません。出てもすぐに買手が決まります。

 

・難しい
何が良くて悪いのかが、どうしても素人の方には難しいです。変な物件を掴んでしまったら大変です。

初めから、大きな不動産を買う必要はありません。まずは戸建などの数百万円の物件を買って、経験と知識を積み重ねればいいと思います。
この事業は他人任せにせず、自分で責任を持って行えば、必ずうまくいく事業だと私は思います。

 

例では、1棟12戸のアパート収益が250万円でした。おなじような物件がもう3棟買えたら、何もしなくても1，000万円の安定収入が得られます。本業も頑張れば、かなりの余裕資金ができ、また新たに投資に回せます。

正にプラスのスパイラル！

夢があると思いませんか？