広島市で不動産購入、現金かローンか一番お金が残るのは?
2021/02/01
こんにちは。
AXCISの臺原です。
この度、5000万円の収益ビルをお客様に購入していただきました。
立地もよく、土地の評価を考えると非常に事業性の高い物件で、自信をもってご契約をしていただきました。
そこでお客様ととても悩んだのが、現金か、銀行から融資を受けて買うかでした。
無理してお金を算段しないといけないと言う訳ではなく、5000万円なにも運用していないお金があるという前提です。
せっかく指値で販売価格を下げてもらっての購入なのに、何百万も利息がかかる・・・。
確かに馬鹿らしく感じるかもしれません。
では、5,000万円が今後の資産運用にどう影響するか、どの様な利益を生んでくれるのか考えてみましょう。
5000万円を15年間借りると。
金利1.5%
月返済額 310,371円
返済総額 55,866,871円
利息分 5,866,871円
約586万円が余分にかかるので無駄といえば無駄です。
現金で買ってしまえば、586万円得します。
5000万円を配当金ねらいで株はどう?
配当金目当てで年利4%の銘柄に投資したとしましょう。
毎年200万円の配当金が得られます。
15年✕200万円=3000万円
とても魅力的です。
でも、何の銘柄がいいのかよくわかりませんし、証券マンに聞いたところで当たりもしません。買った銘柄の株価が下がる可能性があります。また、いつまでもその配当が保証されているわけではありません。
「5000万円を単銘柄投資は恐ろしくてできない。」とのことでした。
積立投資はどう?
有名なS&P500などを含め、複数のインデックスファンドを長期積立てでコツコツ投資です。
とても安心できる投資で、私もやっています。
例えば、
毎月27万円を15年間積立(15年✕12ヶ月✕27万円=4,860万円)
想定リターン4%で運用したとします。
累積積立金額=約6,650万円
6,650万円ー4,860万円(元本)=1,790万円(利益)
上記はシミュレーションなのであくまで予想です。必ずこうなるといったものではありません。こうなればいいのですが・・・。
でも、積立投資は定期的に購入していくのでとてもリスクは低い投資だと思います。
「ドルコスト平均法」(価格が変動する金融商品を常に一定の金額で、時間を分散して定期的に買付ける方法)と言います。
他にも仮想通貨・先物・FXはどう?
よくわからない分野で、投機性が非常に高いです。
相場の上げ下げを気にした生活はしたくないので却下。よくわからないものには手を出さないのが一番です。
やるならトコトン勉強して、痛くない金額ぐらいにしておかないと地獄を見ます。
とても5,000万円を運用する投資先ではないと考えます。
結局どうしたのか?
・一番間違いないのは、現金購入で利息568万円の無駄を省く。
・次の候補は、長期積立投資で運用する。
結果、融資で購入することになりました。
理由は、
「またいい物件があったら買いたいから」です。
確かにここで焦って現金を使う必要はないかと思います。
積立に回してもいいし、次の物件購入の資金にも使えます。
金利が高くなったとかの不測の事態があった時に、現金を使えばいいのではないでしょうか。
現金の力は強いので、586万円の無駄を取りに行くのはもったいないかもしれません。
もちろん、融資でも十分に利益の出る物件に限っての話です。
まとめ
融資でも買える、現金でも買える、非常に悩ましい問題でした。
不動産投資の一つの魅力は融資を受けて、レバレッジをかけれるところです。
5,000万円で586万円の利息を浮かすよりも、魅力的な資産運用はいくらでもあります。
次の不動産を購入することも出来ます。
融資を全額受けることが出来ればいいですが、次は自己資金が沢山いるかもしれません。
例えば、
物件価格15,000万円 利回り10% 借入期間30年 金利1.5%
銀行「1億は融資しますが、5,000万円は自己資金でお願いします。」
と、言ってくるかもしれません。
家賃の15%を経費、空家率10%として、
月59.24万円/年710.85万円
の収支です。
7年で元金回収が出来ます。
23年✕710万円=19,170万円
30年後は借金なし、売却すると丸っと利益です。(税金はかかります)
もちろん不動産投資も絶対はありませんが、桁違いでとても魅力的だと思います。
そのお客様は、「買えるのなら何棟でも買う!」とのことでした。
ただ、そうそうこんな物件は出てこないんですけどね・・・。
資産運用って本当に大事ですね。