理想的な住宅、投資物件とは？

こんにちは！

AXCISの臺原です。

 

コロナ禍の影響か、自宅を手放すケースが増えてきています。

勤めていた会社の倒産、業績悪化による減給。

ストレスなどで、家族の不仲による離婚。

様々なケースで相談があります。

せっかく家族との幸せを考えて、マイホームを購入したのにとても残念です。でも、無理をするよりは見切りをつけたほうが挽回は早いので決断は大切です。

 

さて、この度はテナントビルの売却のお話です。

 

 

半分のテナントが空いてしまった・・・。

売却に至ったのはコロナの影響で、テナントが一気に半分空いてしまったのが原因です。

立地はいいので「再度募集してみては？」とお話しましたが、テナントは結構苦労したらしく、売却に踏み切ったようです。

3階建ての2階の一部と3階全部の空室です。1，2階であれば付きやすいと思いますが、3階の全室となると時間がかかるかもしれません。

でも、場所は非常に良いので意外と早く埋まることも十分に考えられます。

 

 

売出情報

詳細は控えます。

満室想定利回り　１４．３％

現状表面利回り　　７．２％（9戸中5戸入居）

平成築のRCテナントビル

 

立地や建物の状況を考えると「少し安いかな。」と思いましたが、半分空いているし、売主さんのお考えもあってこの利回りでの売却スタートです。

この金額だと、土地と建物の積算価格と同じぐらいなので非常にお買い得な物件です。広島市内で中々出てこないレベルの物件です。

素直に「ほしい！！」と思いました。

 

 

でも、テナントビルは・・・。

このご時世、空テナントビルは人気がありません。

「コロナ禍の影響で、直ぐテナントが付くわけないじゃん。」

「半分空いとるのは怖いわ。」

等々、テレビなどで色々なニュースを見てテナントビルは失敗する可能性大のようなイメージを持っている人が多いです。

私自身も、1棟マンションの購入を考えるとき、テナントが含まれていないか注意します。そのテナントが空いたらどうなるのかを中心に、収支計算をしてリスクを考えます。

私の顧客様にも常にそのように言っているので、1棟まるっとテナントで半分は空家なら不安に感じるのも当たり前だと思います。

 

でも、この物件は論外！

買ってもいい物件だと思いました。

結局、募集開始から２日目には買主が決まりました。

 

 

買主のポイント

以前から、「便利の良い所に引越ししたい。」と相談を受けていた顧客様がいました。

便利の良い所は土地が高いので、

「自宅にそこまでお金を掛けたくないな～。」

でも、

「マンションは土地が自分のものにならないから嫌だ～。」

と難しいことを言っている顧客様がいました。

「そんな都合のいい物件はありません(笑)」と、いつもお答えしていたのですが「これ、良くない！？」とビビッと来ました。

 

3階はスケルトンにして、事務所使用から住居にコンバージョン。

1，2階はテナントのままで賃料を得る提案を行いました。

 

４LDK居住用にコンバージョン工事代が約1000万円。

コンバージョン代金を上乗せしても、収支はマイナスになりません。

 

メリット

・中心部の便利なところに住むことが出来る。

・スケルトンなので好きなように間取りを考えることが出来る。

・ローンの返済、固定資産税は、入居がある限り賃料で払える。

・1棟買いなので土地も自分のもの。

・全部経費を払ってもお金がちゃんと残る事業。

・場所が良いので、売却も困らない。

 

デメリット

・空室の比率が上がるとデフォルトを起こす。　

　対策（１，２階のテナントの事業内容の把握）

・住宅ローンは使えないので金利が高い。　

　対策（何％の金利まで許容範囲か）

・賃貸事業になるので融資が付きにくい。　

　対策（この顧客様の資産背景を考えると問題なし）

・修繕や管理のための費用が必要になる。　

　対策（年間いくらかかるのかシミュレーションに加えて計算）

 

デメリットを考えても、メリットの方が多いので即決に至りました。

 

好きなところに住めて、建物が住居と固定資産税の返済をしてくれ、更に毎月お金も残る。

理想的な住まいではないかと思います。

 

満室だとコンバージョンも出来ませんが、ちょうど3階が全室空いていたのもタイミングが良かったです。

 

投資物件と居住用物件を探していたお客様には、とても都合のいい物件でした。

 

同じ条件の物件でも、見る人が違えば捉え方も活用方法も全く変わってきます。

 

 

住宅購入で考えないといけない事。

住宅購入は人生において、ベスト3に入る高額な買い物です。

長期にわたって住宅ローンが払えるのか、真剣に考えないといけません。

「どうせ家賃を払うのだから一緒じゃろ？」

という意見を聞きますが、全く意味が違います。困った時の選択肢が少なく、安易に逃げることが出来ないからです。

 

最近、新築でも「賃貸併用住宅」の人気が高まっています。

働いてローンを返済するのではなく、建物自体に返済させることができるので魅力的です。

ただ、新築でやるにはリスクが高すぎます。

 

今、テナントや事務所は空が増えてきているようです。次の入居が、中々付かない物件もあるようです。

しかし、一見リスクしかないように思えても、少し見方を変えれば魅力的な物件もあると思います。

 

想像力と知識が必要です。