不動産と聞いただけで怪しい！

こんにちは！

広島市・府中町で活動しています、AXCISの臺原です。

 

 

投資・ビジネスの話とか、なんとなく怪しいですよね？

 

昨今、この様なご時世でもありますので、色々な怪しいお話が飛び回っています。つられないように気を付けなければなりませんね。

でも、これからの将来の事を考えると、何かしないといけない事実もあります。「これから努めている会社がどうなるかわからない」「定年退職後にいくらのお金が必要なのかわからない」「今の収入源がこのまま続くのかわからない」将来の私たちのわからない心配事は、お金に関係することが大半です。

何かをしようと思っても中々踏み切れません。それはなぜか？

・損をしたくない。

・騙されそう。

・余計な心配をしたくない。

まとめると、これも「わからない」からだと思います。

わからないから、とりあえずネットで調べてみるけど「○○は怖いからやめたほうがいい」「○○は絶対に損をするから～」「○○で儲かるわけがない」などのコメントを見て、「やらない自分が正解なんだ・・・。」と現実逃避をして思考をストップさせてしまいます。

株、FX、先物取引等の相場で勝負する資産運用は、誰にも分りません。上がった、下がったを解説、予測しているプロもいますが、ほとんど当たっていません。最もなコメントが書かれていますがそんなのは後付け材料で、原因なんてあってないようなものです。資産運用というよりはギャンブル要素が強いものもあります。

その日の上げ下げに、一喜一憂するのではなく、長期にリスクを分散しながら運用していく商品を選ぶのが一番だと思います。

 

さて、不動産賃貸事業・不動産投資はどうなのか？

知らない人にはこれも怪しい話だと思います。

でもよく内容を知ると、何よりも安全で手堅い投資・ビジネスだと自信を持っておススメ出来ます。

 

 

不動産賃貸事業・不動産投資のいい所

 

＜計算しやすく、収益が読める＞

不動産投資は、収入（家賃）－支出（返済＋運営費＋税金）＝利益

難しいことを考える必要はなく、足し算引き算です。

・一部屋の入れ替わりのサイクル、原状回復費用の予想

・空いた時の平均空家期間、客付けにかかる費用

・将来にわたっての家賃の下落率、金利の変動リスク

・長期に保有する場合の大規模修繕費用

大体予測が経ちます。悪く見積もって収支予測を立てておけば、怖いものはありません。

良い物件を買えば、ひと月遊んでいようが、病気で入院していようが、毎月予測していたお金が口座に残ります。

 

＜長期にわたり安定した事業へ＞

毎月、毎年予想通りの収益を出してくれるようであれば、売却する必要はありません。

「売って次を買えばいい」と不動産屋さんは言いますが、そんなに当たりの物件は出てきません。実際に運営してみて、うまくいっているのであれば保有したほうがいいです。

また、「大規模修繕前に売ってしまいましょう」「今高く売れますよ」って営業マンに言われると、売った方が得なのかもと思ってしまいます。

でも、売って次の物件を買う諸経費等を考えたら、修繕費用とあんまり変わらないと思います。いい物件なら仮に今後相場が下がったとしても、その間の家賃収入を考えるとこれもそんなに変わらないと思います。

資産運用から、事業にシフトできるのも不動産のいい所です。

 

＜景気に左右されにくい＞

単純に、売る、買うであれば影響はあります。

ただ、不動産投資の運用目的は、売却差益と家賃収入です。

家賃収入では景気はほとんど影響しません。ただ、テナントは借りるのが企業ですから景気は影響しますので注意は必要です。

 

＜いきなり家賃、物件相場が暴落しない＞

じんわりと相場は動きます。「景気悪！来月から家賃20％カット」とかありません。「景気悪！土地の価格20％減」もありません。長い期間で動くので、その間に何らかの対策がとれます。

 

 

リスクを知ろう

 

いい所を話しましたが決して安易に考えてもダメです。

成功すれば非常に良いですが、失敗すると大変、金額が大きな投資なだけに地獄を見ます。

 

では、リスクを把握、解説します。

＜そもそもいい物件が頻繁に出てこない＞

不動産屋さんは売却の依頼を受けた以上、どんな物件でも売らないといけません。いいのもあれば悪いのもあります。なんでもそうですが「買っていいものか？」の見極めが大事です。地域、家賃、間取り、物件の状態、見極めないといけないところは沢山あります。

でも、不動産のいい所は目の前に実物があるところです。全部見て考えればわかる事が多いです。賃貸に向いている場所か？家賃は高すぎないか？入居者さんが選んでくれそうな間取りか？いくらでも自分で調べることができます。

 

＜少子化問題で需要減＞

日本の人口は2050年には平均空家率が40％になるらしいです。40％って恐ろしく感じますが平均です。当然いい所、悪い所の二極化が出てきます。

今でも「ここにアパートやマンションを建てても大丈夫なの？」って思う地域があります。人が減少傾向にあるのですから廃れる可能性が高いです。

逆に人が減らない地域も当然あります。広島で言うと、市内中心部の人口が減ることはないと思います。私の好きな府中町もそう簡単に人口減にはならないと思います。

こんなのリスクでもなんでもなく、少し考えれば避けることの出来るリスクです。

 

＜古くなれば家賃が下がる＞

下がると思っておきましょう。

10年後には下落率〇％、後5年ごとに〇％と悪く見積もってシミュレーションしましょう。

ただ、下がらない物件もあります。大体10年以上経過すると家賃は安定してきます。中古で買う場合、家賃が安定しているかどうかは重要な材料です。きれいにしているか、設備は時代に沿っているか、家賃が下がらないようにするための必要な努力です。

「下がる」がリスクではなく、「何も考えない、対策しない、努力しない」がリスクです。

 

＜自殺・火事・自然災害などの不慮の事故＞

これは予測が立ちません。

警戒区域に指定されていなくても災害を受けることもあります。自殺などがあると事故物件扱いになりますので、市場価値がグッと落ちてしまいます。

火事・災害はしっかり火災保険に入るしかありません。近くに川や海がなくても水害にはちゃんと入っておきましょう。

これは予想しにくいリスクです。

 

＜リスクは対策、回避できる＞

「不動産投資で失敗した」という人のほとんどが、自分で調べていない人です。営業マンのトークにまんまと乗ってしまった人たちです。

私にもワンルームマンションの営業マンから電話があったりしますが、内容を見る限り絶対に儲かりません。

 

あと、不動産投資・事業は、

「事業・借金の額の大きさの割に、実入りが少なすぎる！」

と言う人もいます。

では、数字にして考えてみましょう。

 

2億円の規模の物件を全部借金で買うと、大体年間の手取りが300万～500万円くらいになります。1.5％～2.5％の利益です。

「2億かけてそれだけの利益しかでんのんよ！？かかるリスクの事を考えたら割に合わんじゃろ！」

と言うことです。でもよく考えて下さい。2億円は自分のお金ではありません。

・自己資金なしで、年間にそれだけのお金が入ります。

・年々返済もしているのだから、借り入れも減ります。

・年利5％の手堅い株を買いたいからと言って、銀行は２億円貸してくれません。

 

借金して（レバレッジをかけて）出来る投資は不動産だけだと思います。

 

 

まとめ

 

不動産投資、事業はスタート時でほとんど勝負は決まっています。

足し算引き算がシンプルなだけに、「いくらで買ったのか？」が大切です。もちろん、安ければ良し、高いのはダメと言う訳ではありません。その物件がどうなのかの見極めが大事なのです。

いい物件を買うことが出来れば、本当に不動産投資は最高です。ただ残念なのは、誰もが簡単に出来る投資ではなく、お金と知識が必要です。

そしていい物件を買うためには、いきなり「買いたい」と不動産屋に行っても買えません。見ず知らずの人に、いい物件を紹介してくれるはずはありません。

しっかり相談に乗ってくれる不動産屋さんを見つけて、じっくりと戦略を立てていくことから始めましょう。

 

賃貸事業、不動産投資は将来の不安を取り除いてくれるかもしれません。