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不動産売却、購買意欲を引き上げろ!

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不動産売却、購買意欲を引き上げろ!

不動産売却、購買意欲を引き上げろ!

2021/06/22

不動産売却、購買意欲を引き上げろ!

こんにちは!

広島市・府中町で活動しています、AXCISの䑓原です。
 

最近景気不安もあり、財布のひもが固くなってきていますね。不動産市場も例外ではなく、特に大きな買い物になりますので、動きが悪くなっているように感じます。

でも、この様なご時世でも売れる物件はすぐに売れます。

では、中々売れない物件はなぜなのか?を考えたいと思います。今後、不動産の売却を予定している方は参考にしてみてください。

 

 

売れない理由

 

理由を大きくまとめると、

・市場価格よりも高い

・人気・需要が無い地域

・土地の問題(狭すぎ、広すぎ、形が悪い、下水がない、災害警戒区域など)

 

他にも売れない理由はありますが、理由はこの三つに絞られると思います。

理由がありのなら、理由を改善しなければ売れない状況は変わりません。何らかの策を講じないと、思った金額で売れることは非常に困難です。

 

 

やってしまいがちなこと

 

・価格を下げる。

明らかに、市場の金額よりかけ離れている価格であれば値段の調整は必要です。しかし、それ以外の理由であれば安易に価格を下げたり、必要以上に安売りするのはもったいないです。

 

・不動産屋を変更する

A社は小さい不動産屋なので、大手のB社に変えてみた。顧客も多いだろうし、販売力がありそうだから売れるかも。インターネット媒体の仲介業者の名前がAからBに代わるだけで何も変わりません。買手は、各仲介業者のHPを一軒一軒みて物件を検索しません。SUUMO、アットホームなどの媒体で検索するので、どの会社でやっても大きな相違はありません。

売れない理由の根本を考えないと、どこの不動産会社で売却活動を行っても意味がありません。

 

 

購買意欲を掻き立てる工夫が必要です

 

ちょっとしたことで購入意欲というものは全く変わってきます。

「ほんまに売れんくて困っとるんじゃが!」と相談を受け、無事決済になった案件を例として紹介します。

 

<例1・安佐南区 古い家が建っている土地>

場所は郊外になりますが、地型は悪くなく、販売価格も決して間違っていない物件。

でも売れない・・・。これはなぜか?

見た目が悪いです。

更地渡しが条件に入っているのですが、古いあばら家が敷地いっぱいに建っていて、周りの樹や草も伸び放題。何か動物の死体とかありそうな雰囲気です。

弊社が仲介することになり、解体をお願いしました。

解体すると、土地の雰囲気が一変します。きれいな形なのがよくわかるし、あの陰気臭さがなくなります。少し、販売価格を解体代金を含めて上乗せしましたが、媒介契約2ヶ月後に、無事売買契約が結ばれました。

 

<例2・府中町 築20年の住宅>

建物は築20年にしてはきれいな物件で、持ち主さんが大切にしていたのがよくわかる物件。

でも売れない・・・。これはぜか?

各部屋が狭くて暗いです。

1階の間取りが台所6帖、リビング8帖、横に畳の部屋6帖、各部屋が狭く、仕切りがあるので各部屋が独立している感じです。幸い、ブチ抜ける構造だったので、台所・リビング・畳部屋の仕切りを無くし、1階は20帖の開放的なLDKにリフォームしました。庭が広いので、雑草の処理などきれいにし、縁側みたいなのも作って手を入れました。これだけで全然イメージが違います。

これも間もなく買手が決まりました。

 

こんな話も、

<例3・東区 250坪の土地>

場所もよく、価格は市場よりも安い。

でも売れない・・・。これはなぜか?

形が悪くて、分譲できないので建売業者が買えない。個人が買うにしても広すぎる。いいのだけど、買手が選ばれる物件です。これはアパートかマンション用地として需要があると思いました。

長らく売れなかったので、早く売りたいらしく「○○〇万円下げるから、おたくが買わんか?」と、とてもありがたいお話を頂きました。

「これなら弊社で買わせていただきます!」と思ったのですが、売主さんにも、マンションを建てたらこうなるという説明をしました。利回りもいいし、場所も問題ない、建てて売却しても利益が出る事業でした。

「これ、わしがやるわ。」結局、売主さんが自分で賃貸アパートを建てました。

10年後に利回りを悪く計算しても、かかった費用と、土地だけ売った価格よりも〇〇〇〇万円上乗せで利益がでます。

持っていても、売却してもうまくいく理想的な賃貸事業です。弊社ででやりたかったんですが・・・(涙)

 

 

まとめ

「いつ売れるか分らんのにお金を掛けたくない、なにかやるのは面倒くさい。」その気持ちはわかります。

しかし、ちょっとした手間で取引金額が数百万違ってくるのですから、手間を惜しんではいけません。

ただ、闇雲にお金を掛けてリフォームしても意味がありません。それこそ、ただのムダ金になってしまいますし、もっと売りにくくなってしまいます。

地域のリサーチを行うことは必須です。どのような人、世帯、年齢層、地域メリットを考えて販売戦略を作らなければなりません。

 

大事な土地を売りに出すのですから、しっかりお化粧をしてあげましょう。多くの人の目に留まるように、出来ることはしてあげましょう。

人間も、ほぼ第一印象で多くの事が決まります。

土地、建物も一緒です。買主さんは「ピーン」ときたら、即決です。

商品の品質向上が大切ですね。

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