不動産活用3原則、第4の方法とは・・・。

こんにちは！
広島市・府中町で活動しています、株式会社AXCISの䑓原です。

 

今回の質問
「代々相続している田んぼや畑。もう作る予定もないのだが、どうするのが一番いいのだろう？」

 

不動産を相続した、田畑を作る事が出来なくなった、空家になったなど、今まで問題なく所有していた不動産に転機が訪れた時、どうするのが一番いいのか考えます。
考えれば考えるほど、何が良いのか結論は出ず、ほったらかしにしてしまっている地主さんも多いのではないでしょうか。
この回は「所有不動産をこれからどうすればいいのか？」に対して考え方のポイントを解説します。

 

 

 

ほったらかしは止めましょう

 

不動産を持っている限り、固定資産税、管理費・清掃費、設備費など、常にお金がかかります。
マンション・アパート、駐車場、店舗など、何の目的で使われているか明確であればまだよいのですが、市街のど真ん中の何を作っているのかよくわからない農地、いつからあるのかわからないボロボロで朽ちた空き家、機能していない駐車場など見ていて「もったいないな～。」と思う土地が沢山あります。
「うちの土地じゃけ～すきにするわ！あーだこーだ、いらん事言うな！！」
確かにごもっともではありますが、限りある土地なので大切に有効活用していただきたいものです。
いつまでも草ボーボーとか、ボロボロの空き家とか、結構ご近所さんはつらいものです。虫が出るし、ネズミとか動物も住み着きます。（もっと大きなものが住み着いているかも・・・！？）
自分の家の隣がそうだったら嫌じゃないですか？何よりも、何もしなければ持っているだけで自分が損をするわけですから、ちょっと真面目に考えてみましょう。

 

不動産は「使う」「貸す」「売る」この3つしかありません。
もう一つ「ほったらかす」もありますが、これは誰にとってもメリットがありませんので止めましょう。

 

「使う」「貸す」「売る」どれかに決めないと、ただの負債にしからなず、地主さんは損をします。
しかし、不動産というものは素晴らしく、きちんと活用すれば持ち主に大きな利益をもたらしてくれます。
不況にも強いし、よっぽどの欲を出さない限りどんな時代でも利益を生んでくれます。

 

 

 

不動産を使おう！

農作物を作る、自分・ご子息の家を建てる、倉庫や荷物置き場など家業に使うなど、自分で使うので収入を生むわけではありませんが無駄にはなっていません。

 

ただ、用途を考える必要があると思います。
国道沿いの近商とか商業地域で農地がありますが「もったいない・・・。」と思います。農業がしたければ、ちょっと離れればいくらでも適した土地があります。農業しかできない土地もあります。そんな土地は安く買うこともできますし、喜んで貸してくれる地主さんも多くいらっしゃいます。

 

また、「将来、息子が家を建てるから。」「孫が建てるかもしれないから。」といった話もよく聞きますが、ちゃんと話し合っていますか？
息子さんにしてもお孫さんにしても、自分のライフスタイルというものがあります。親の近くに住む、実家に帰り住む、広島に住むこと自体将来の事はわかりません。私も二人娘がいますので、子供に近くに住んでほしいといった親の気持ちはよくわかります。進学で県外に出れば、就職、結婚を考えると今後広島に住むことはないかもしれません。そんな娘に「隣の土地に、将来家を建てんさい。」と言ったところで娘の負担にしかなりません。あるかどうかわからない予定に、何年、何十年も土地を放置してしまうことは、非常にもったいなく感じます。
使うべきは使うことに大賛成です。その為に家族とはしっかり相談しましょう。

 

土地にも向き不向きがあります。限りある土地を最大限有効活用しましょう

 

 

 

不動産を貸そう！

「貸す」には色々な方法があります。

 

＜地貸し＞
そのまま土地を貸して借主から賃料をもらいます。借主はそのまま駐車場や資材置き場など使うこともあれば、家を建てる、コンビニ等建物を建てて利用する等、様々なケースがあります。
初期投資はほとんど必要なく、ただ土地を貸すだけなのでリスクも低いです。
しかし、長期で見ると色々なリスクの可能性は有ります。
例えば、地主の都合では返してもらえません。借りた人はその上で生活が成り立っています。地主の都合で返してと言われても困りますよね。そのため賃貸借に関わる法律は、借主のほうが有利になっています。
でも、ずっと賃料を払ってくれのは有難いことです。

 

＜貸駐車場・貸倉庫・太陽光発電＞
貸駐車場も初期投資はあまりかかりません。アスファルト等ひいたり、整地を行えば、ある程度の初期投資はかかります。
貸倉庫もアパートやマンションほどの金額はかかりませんが、そこそこの建築費が必要です。また、貸駐車場や貸倉庫はとにかく立地が重要です。そこに作って需要があるかがすべてです。
太陽光は日あたりが良い土地であれば都会でも田舎でもいいので、田舎の広い土地にドバーンっとやっているのを見たことがあると思います。都会の土地評価が高い所でのドバーンはちょっともったいないですけどね。

 

これらの方法は固定資産税がまるっとかかりますので、評価が高い土地だとあまり利益が残らないかもしれません。

 

＜賃貸事業＞
戸建・アパート・マンションを建築して貸す事業です。
建築費がかかりますので初期投資の金額は数千万～数億円になります。だた、融資を受けるのが一般的で、自己資金は総事業費の1割～2割くらいになります。ただ、土地の担保評価や事業の利回りが良ければ自己資金はもっと少なくても融資してくれることもあります。

 

A家賃収入―B支出（借入返済＋経費＋税金）＝C利益

 

上記の様に、非常にシンプルな構図です。

 

AよりBが多ければCは赤字になり、大変なことになってしまいます。
今はバランスが良くても10年後、20年後には周りの環境がどう変化するのかわかりません。事故や天災のリスクもあります。収益もでるし、色々な節税にもなるので良いのですが、ちゃんとリスクをわかった上で行わなければなりません。

 

他にも「貸す」方法は有りますが、上記にもあるように、「貸す」のは事業です。
特にアパートやマンションなどは事業性が高いので、安易には考えないようにしましょう。良くない話を聞くこともありますし、たくさんの相談も受けます。
何も考えずにいいことばかり言う営業マン、会社も問題とは思いますが、簡単に乗る方も悪いと思います。

 

もし、お好み焼き屋をしようと思ったら色々考えます。
地域、人の流れ、ライバル店、仕入先、店舗等、計画を練り「これならば！」と決心してやっと開業しますよね？賃貸事業も同じです。

 

「貸す」はリスクもありますが、しっかり練れば大変面白い選択肢です。大きな可能性も秘めていますので、ぜひ一度考えてみましょう！

 

 

 

不動産を売却しよう！

 

使わない、貸さない、何もしないのなら売りましょう。
買った人がその土地を、最大限に有効活用します。

 

では、どのタイミングで売るのが一番いいのか？
それは「使う」「貸す」、この2点が出来ないと結論に至ったのなら、即売った方が良いです。あれこれ考えても他にいい案は出ませんし、時間とお金の無駄です。
売る必要が無いのに、「今が高値だから」と焦って売る必要は全くないと思います。しかし、持っておく必要が無いのなら、今高値付近なのは間違いないので早く売却した方がメリットは多いと思います。
「この5年以内には売るかな～。」と考えているのなら、待つメリットは全くありませんので早く売ってしまいましょう。

 

 

 

まとめ

 

不動産を所有したのなら、「使う」「貸す」「売る」の3つしかないことをご理解いただけたのではないでしょうか。
ご所有の土地をどうしたらいいのか考えるとき、これを基本に考えれば答えは簡単に出てくると思います。
弊社では各項目をシミュレーションし、相談者様が考えやすい資料を作成して提供しています。
将来の選択肢として、早め早めに考えて置くことが大切だと思います。