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<title>幅広い情報を更新します | 広島市で不動産売却ならお悩みに応える株式会社AXCIS</title>
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<description>広く不動産に関連した情報を発信するため、不動産売却に関する情報の他、広島市ならではの魅力あふれるエリア情報もお届けいたします。地元密着営業だからこそお届けできる情報を発信いたします。不動産売却の手続きを何度も行っている方は、一般的にあまり多くはいらっしゃらないはずです。初めて行う慣れない手続きも、信頼できる専門家とともに進めることで安心して行えるはずです。地域情報に精通する不動産の専門家としてお客様の大切な資産である不動産を有効に活用できるようご案内し、広島市周辺エリアで記事を更新しています。</description>
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<title>広島市の不動産売却、購入のタイミングはいつ？</title>
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こんにちは！広島市、府中町で活動しています、AXCISの台原です。「不動産を売りたい！」と思ったら「土地を買いたい！」という人を見つけないといけません。自分で買主を見つけるのは大変なので、まずは不動産屋に相談するのが一般的です。依頼された不動産屋は顧客さんに当たってみたり、スーモとかアットホーム等のインターネット媒体に掲載したり、チラシを配ったり、依頼者様のために少しでも高く売れるように様々な努力をします。買主さんの購入目的は何か買主さんは、気に入った物件が目に留まれば、物件を扱っている不動産屋さんに問い合わせをしますが、購入の目的は大体３パターンになります。①一般：家・店舗等、自らが使用する売主にとって、少しでも高く売りたいのなら「一般」の方です。求めるニーズは使用する目的なので、目的の使用に適した物件が好まれます。マイホームのための土地だと、適した広さ：30～60坪位が一般的。適した金額：安いのはOK！～2500万位迄の希望が多い。適した場所：住みやすい、商売しやすい。このようなタイプの土地が「一般」が買いやすい土地です。もちろん資産家が、広い土地に「豪邸を建てたい！」というようなこともあるかもしれませんが、滅多にそんな話はありません。店舗、工場など、自分の法人が使用する話もあります。しかし、用途地域の問題、接道、道路幅、エリア等これもまた条件が色々厳しくなります。府中町で出店のための土地を探している企業は本当に多いですが、条件に合う土地が中々出ていません。こうした法人・企業は希望にガッチリはまれば、よい値段で買ってくれるケースが多いです。②業者：不動産屋・建築会社など、転売目的①に該当しない土地であれば「業者」が買って「一般」が買いやすいよう区分けしたり、マンションなどを建築して分譲します。その土地を購入した業者は、市場価格より高い値段で他に売ることはできません。買取した後に売却しやすいように仕上げていきますが、工事費、税金、手数料など結構な費用が掛かります。コストを考えて相場よりある程度安く買わないと利益どころかマイナスになってしまいますので、業者が買う場合は7～8割ぐらいになってしまいます。200坪も300坪もある土地や、8000万・1億する土地を、マイホームを建てるために買う人は中々いません。もちろん、売主が工事して分譲出来ればいいのですがそれは非現実的です。安くなってしまうイメージですが、業者に売って任せた方が結果的に残るお金は多いかもしれませんし、早く安全で楽なことが多いです。③事業目的：アパートやマンションを建築して賃貸事業を行う「相続税対策で土地を購入して賃貸事業をしたい」とか「不動産投資家」など、事業目的で土地を購入するパターンです。事業用地は、アパート・マンション等を建てるのが目的なので、ある程度広くないといけません（市内中心部だと６０坪以上、他市内100坪以上、郊外200坪以上、あと間口も重要）。金額は建物を建てて、収支とバランスが成り立つ金額かがポイントになります。家賃が低い・戸数が入らない地域・地型だとそれなりの金額になってしまいます。逆に人気のエリアで、家賃が高い、戸数が入る地型であれば、予想以上に高く売却出来る場合もあります。何処に売るのが一番いいのか！？売主さんの状況次第です。・時間がかかっても、少しでも高く売りたい①一般（③事業目的）・とにかく早く売りたい②業者・不整形地、広いなど一個人が買いにくい土地③事業目的こんな感じで目安にしてみて下さい。注意点、不動産屋によって得手不得手があります歯が痛いのに外科にいったり、腕が折れたのに耳鼻科に行ったりしませんよね？不動産屋さんも同じで、その不動産屋の得意分野がそれぞれあります。賃貸が得意、その中でもテナントや事務所を得意とする不動産屋もあります。土地を売却するにも、買取再販を得意としている会社もあれば、買取再販を全くやらない不動産屋もあります。事業用の知識・経験が無い不動産屋もあります。この様に、売却の目的とその物件に合った不動産屋に相談するのが大切です。間違ったところに相談すると、貴重な選択肢が摘まれてしまいますので非常にもったいないです。売るばかりではなく、売らない選択肢も提案してくれる会社がいいですね。会社の規模だけで判断するのではなく、会社のHPなどを見て、その会社の強み・弱み、付き合うのにストレスの無い会社かどうかを見極めましょう。問い合わせれば、どの不動産屋もしっかり相談に乗ってくれると思います。また、対応が悪かったり、担当者と合わなかったり、あまりいい気持ちがしない不動産屋はやめておいた方がいいです。星の数ほど不動産屋はありますので、何処がいいのかじっくり探しましょう！いつが売り時？少し前の話になりますが、「東京オリンピックが終わったら不動産の暴落が始まるのではないか？」と言われていました。コロナの影響で経済に不安が出てくれば「不景気になれば買手がいなくなるので不動産価格は下がるのでは？」と言われていました。また、将来的には「少子化問題で不動産は余るのでは？」などとも言われています。以前からお伝えしていますように、不動産価格は下がりません。ただ、二極化はあると思います。人気エリアはまだ価格が上がるかもしれませんが、逆に人気の無いエリアは大きく下がる可能性があります。平均して「不動産価格ってそんなに下がらんね～。」になると予測します。しかし、これはあくまで私の勝手な予測です。早くと焦る必要もないですし、値上がりを待つのもどうかと思います。一つ言える事は、ここ数年間では高値圏内で推移していることは間違いありません。いずれ売ろうと思っているのであれば、今がいいと思います。では買い時はいつ？「いつかは下がるかもしれないので、もう少し待つ！」私だったら絶対にしません。気に入った土地が見つかったなら決断したほうがいいと思います。下がる保証は全くありませんし、お金を借りるなら今はまだ非常に低金利です。税金の面でも、買手にとっては良い状況だと思います。不動産とのめぐり逢いは運命・・・。良い出会いがあったのなら、躊躇せず、勇気をもって動きましょう！
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<link>https://axcis-re.co.jp/blog/detail/20221222103954/</link>
<pubDate>Thu, 22 Dec 2022 10:58:00 +0900</pubDate>
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<title>住宅の住替え手順、売却先行？購入先行？</title>
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こんにちは！広島市、府中町で活動しています、AXCISの台原です。「住宅の住替えをしたいけど、どうすればいいのかわからない・・・。」「住宅の住替えをしたいけど、失敗しない方法を知りたい・・・。」この様な悩みは多くの方が抱いています。今回は、住宅の住替え方法について考えてみたいと思います。ぜひ参考にしてみてください。売却が先か、購入が先か住宅の住替えを考えるとき、今住んでいる所有の不動産を先に売却する方法、新しい住宅を購入した後に売却する方法、この２つの方法に分かれます。先ずは、この２つの方法の手順について説明します。・売却先行住替えを決めたら、今所有不動産の売却に取り掛かります。住宅の売り出し→買主が見つかる→売買契約締結→支払・引き渡し売却をしてしまえば手元の資金が確定しますし、住宅ローンが残っていたのなら返済も済ませれるので安心です。問題点は、住んでいた住宅を先に売却してしまうので、次の新居が決まるまでは一時的に別の住まいが必要になるということです。2回引越しをしないといけないのはかなり大変です。・購入先行今住んでいる不動産が売れる前に、新しい住宅を購入することです。売却先行のように一時的な仮住まいが必要ないので、引越しの手間が少なくなります。また、空家状態になっているので買いたい人が内見しやすいというメリットもあります。問題は買手がなかなか見つからなかったり、直ぐに売れない場合、新居と両方のローン返済をしないといけない期間が発生します。ダブルローンで見る見る貯金残高が減っていきますので、焦って早く売却を急ぎ、相場よりもかなりの安値で売却してしまうケースも少なくありません。結論は、住宅ローンがどうなのか問題です。現住宅のローン残債が無いなら購入先行がおすすめ、残債があるなら売却先行がおすすめです。住替え実行の目安住替えを考えるのであれば、住替え希望の日から半年は最低でも準備期間としてみておきましょう。3月にお考えであれば9月には動き出すことをお勧めします。売却先行にしても、購入先行にしても、先ずは現住居の売却査定から行います。おおよその売却金額が確定したら売却スタートし、資金繰りに合わせて新居を探していきます。一番の理想は、新居と現住居の引渡し日をどれだけ合わせることが出来るかがポイントです。この辺の販売、購入戦略を立ててくれる不動産屋を選ぶことが重要です。まとめこの回では、住替えを行う時に売却先行か購入先行かを考えてみました。住替え後、資金繰りに困らないかどうかがすべてです。ダブルローンになってしまい、月々の返済が苦しい・・・。この様に困るくらいなら、引越しの手間はかかります現住宅の売却を先にしてしまった方が良いです。「もしこうなっても大丈夫か？」常にリスクを念頭に置いて、決して安易に先走らないように判断していきましょう。
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<link>https://axcis-re.co.jp/blog/detail/20220608110158/</link>
<pubDate>Wed, 08 Jun 2022 12:06:00 +0900</pubDate>
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<title>広島市の収益不動産、構造によって考える売却のタイミング</title>
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こんにちは！広島市、府中町で活動しています、AXCICの台原です。皆さんはどのタイミングでご所有の収益不動産の売却を考えますか？そろそろ大規模修繕が必要だから。資産の組み換えを行うから。今だったら高く売れるから。単純にキャッシュフローが出ないから。等など、売主の損得を考えての売却理由がほとんどです。当たり前の事ですが、わざわざ誰かのために自分が損をして物件を手放すことはしません。逆に買主側も、売主の為に自分が損をしてまで物件を購入したりしませんよね。予定通りのキャッシュフローが得られるのか、出口戦略に困らないか等、リスクを想定しながら購入を考えます。売主と買主、双方目的の利益が確保できる予測が出来て初めて取引が成立します。そして買主が幾ら買いたくても、融資が思うように受けれなければ購入することは出来ません。対象の物件を購入する時に、この融資が受けれるのかどうか、融資期間は何年組めるのか、金利は何％なのか、この3点が非常に重要なポイントとなります。融資の可否、金利は申込者の属性が大きく影響しますが、融資期間は建物の構造が関係してきます。キャッシュフローを考えると、融資期間を長く組めるほどお金が残るので何年組めるのかはとても重要です。この回では、建物の「構造」が売却のタイミングのポイントになることを解説したいと思います。建物には構造別の耐用年数がある構造別の法定耐用年数は、以下のように決まっています。木造：22年鉄骨造：34年鉄筋コンクリート造：47年融資期間を何年組めるのかは、この法定耐用年数が重要です。売却のタイミングとして「売り易さ」、購入の判断材料としての「買い易さ」を考えた場合、この法定年数の残存期間が多い方が有利になります。例１）築15年の一棟RCマンションの売却を考えた場合、47年（法定耐用年数）ー15年（築年数）＝32年（残存期間）残存期間が32年あるので、融資期間が30年以上組める可能性が高いです。長期融資が組めるのであれば、必然的に市場の流動性は高くなります。例２）築20年の一棟木造アパートの売却を考えた場合、22年（法定耐用年数）ー20年（築年数）＝2年（残存期間）残存期間が2年しかありませんので融資期間は短くなり、ある程度の頭金が必要になってきます。長期融資が組めないので、必然的に市場の流動性は低くなります。収益不動産の売却において、この流動性の差は売却価格に大きく影響します。買い易い、売れ易い時期に売る方が、当然購入者が多くなるので強気の売却価格で望むことが出来ます。売り易いタイミング＝買い易いタイミング収益不動産の売却を考える時、忘れてはいけないのが買主あっての取引だということです。なぜなら、売り易いタイミング＝買い易いタイミングだからです。必然に買主が買い易いタイミングで売却すれば、自ずと高値でも売り易くなってきます。収益不動産の購入は融資を利用するのがほとんどです。買主にとって、融資期間が長く組める物件は買い易い物件と言えます。融資期間が長く組むことが出来れば、毎月の返済額が低くなります。融資額1億円、金利2％で借入れをした場合、融資期間15年月返済額643,508円融資期間30年月返済額369,619円毎月の返済額が273,889円キャッシュフローの差が出ます。耐用年数の残存期間が少ないと、長期のローンが組みにくくなるので、かなり利回りがいい物件でないとキャッシュフローが残りません。この様に、収益不動産の購入は融資が基本になるので、低金利であることよりも、融資期間が長期で組めるかどうかが重要になってきます。耐用年数を何年残して売却するかは、売主が考えなければいけないポイントですね。構造別に考える構造別に売り易いタイミングを考えてみましょう。・鉄筋コンクリート造（RC)耐用年数が47年と長いため、残存年数が20～25年残っていれば、金融機関によっては条件次第で30年の融資期間が取れる可能性があります。広島県内であれば、広島市信用組合は積極的に長期で取り組んでくれると思います。ただ、基本は残存年数＝融資期間です。・鉄骨造耐用年数が34年なので築年数が古くなると残存期間の影響はあまり考えなくてもいいかもしれません。単純に表面利回りが優先されるので、あまり価格を高く設定するとキャッシュフローが出ないので買手がかなり限られてきます。立地条件がいい等、プラスの付加価値によっては価格に反映させることは出来ます。・木造耐用年数は22年なので築10年で売りに出しても残存年数は12年です。金融機関ははじめっから木造の価値を評価していないということです。木造の物件はである程度の融資期間を得るには、資金が多く必要になりますし、取引銀行との信用関係、銀行にとっての今後のメリットなど、色々と条件が難しくなってきます。木造もある程度の利回りが出ていないと、買ってもキャッシュフローが残りませんので、買える層が限られてきます。残存年数しか貸してくれない金融機関もあれば、属性や資産背景によって融資期間を延ばしてくれる金融機関もあります。収支さえよければ30年の融資期間を取ってくれる金融機関もあり、条件は様々です。まとめ売り易い＝買い易いであり、残存年数が一つのタイミングだということを説明しました。しかし近年では、築20年以上の木造が表面利回り7.5％で売りに出て、その利回りで買手が付いている世の中です。広島市では築28年のRC物件が表面利回り6％代でも買手が付いています。単純に残存年数で融資期間を算出して計算すると、キャッシュフローは残らない計算になりますが、それでも売れているのが現在の収益不動産の市場です。広島には、広島市信用組合という強い見方がいますが、主にキャッシュリッチや資産家などが積極的に収益不動産を買っている印象を受けます。今はある程度の利回りで市場に出せば、苦労なく売れる状況ではありますので、残存年数がどうのよりも市場自体が売却の良いタイミングであることは間違いないと思います。ただ「本当に今売った方が得なんだろうか・・・。」と疑問に思います。利益が出ている物件を手放していいものか・・・。高く売れるということは、買う時も高い値段でないと買えないのでは・・・。でも、今売らないと相場が下がってしまうのでは・・・。色々悩みますよね。私が思うのは、今現金がどうしても必要なら売却した方が良いし、今現金が必要ないのなら売却しない方が良いという考えです。まだ暫くは、思うような収益物件が買えるようにはならないと思います。
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<link>https://axcis-re.co.jp/blog/detail/20220601100703/</link>
<pubDate>Wed, 01 Jun 2022 12:42:00 +0900</pubDate>
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<title>広島市の収益不動産の売却はパートナー選びがすべて</title>
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こんにちは！広島市、府中町で活動しています、AXCISの原です。収益不動産の人気はまだまだ続いています。それだけ「欲しい！」と考えている人が多いのが現状です。需要が高ければ価格が上がるのは相場の常識です。買手にとっては痛い現状ですが、売手は「売ろうかな・・・。」と考えてしまう相場でもあります。売ると決めたなら、誰でも高く売却したいものです。そのためには不動産業者選びがすべてと言っても過言ではありません。そこでこの回では「よし、売ろう！」となった時の不動産業者選びのポイントを4つ解説したいと思います。収益不動産は全く別物収益不動産も他の不動産と一括りに考えがちですが、買手のターゲットが全く違います。収益不動産→不動産投資家、富裕層、賃貸事業家実需不動産→一般の方（自己使用が目的）大まかに2パターンに分かれますが、得意とする不動産業者は全く異なってきます。この2パターンは客層が全く違うため、収益不動産を実需不動産をメインに行っている業者に依頼すると、様々なデメリットを生じる可能性があります。例えば、・地元に根付いた老舗そもそも地域によっては、収益不動産の売買自体が少ない地域もあります。あまり収益不動産を扱っていない為、投資目的の収益不動産を任せているのに、まるで戸建てや築古物件のような感覚で査定されてしまう可能性もあります。・収益物件をあまり扱ったことが無い投資利回りをベースとする価格の算出方法になれていない可能性があります。固定資産税評価額や路線価などによって評価されてしまってはたまったものではありません。収益不動産としての価値が分からなくなってしまいます。収益不動産を扱うには、現在の相場動向や構造による人気の動向、地域による空家率など、日々目を光らせている不動産業者でないと難しいと思います。ある日突然見始めても分かるものではありません。安心は大手かも・・・不動産屋も色々あります。上場している大手企業から、マンションの一室で営業している小規模の会社もあります。会社の規模の大きさが、売買価格に影響することはありませんが、収益不動産を多く扱っているかで判断すると間違いなく大手だと思います。小規模の会社だと、全く扱っていないか、プロフェッショナルかの差がとても大きいので、どちらか見極めるのが最初の内は難しいと思います。万が一、収益不動産を会社も扱ったことがあまりなく、担当する営業マンも経験が無い不動産業者に依頼してしまうと良い商いになる訳がありません。大手であれば担当営業マンに経験が無くても、経験のあるシステムや人材がサポートしてくれるので大失敗にはなりにくいです。高く売るには中小かも・・・安心できるのは大手だと思いますが、「より高く売りたい！」が目的ならば中小の不動産業者を選ぶのもおススメです。ただ、注意点はプロフェッショナルの業者を選定しなければいけません。収益不動産の売買経験が豊富にあり、賃貸事業へ精通していて、自社（自身）でも不動産賃貸事業をしている、経験実績のある業者を選ぶ事が必須です。なぜプロフェッショナルの中小不動産業者がいいのか説明します。大手の不動産業者にはいくらでも売却依頼が入ってきます。案件が多くなれば当然優先順位が生まれます。先ず優先は顧客は融資の心配もないある程度の資産家かベテラン投資家です。これらの客層は、物件の状態が良く、利回りも良い、いわゆる優良物件しか買いません。買いなれもしているので難しいことも言ってきますし、指値も厳しく売手の意向通りにはいきませんので高く売却出来る客層ではありません。ではどんな人が高く買ってくれるのか？それは大手があまり相手にしていない投資家です。そういった客層を多く持っているのが中小の不動産業者です。ただ売却するには融資が付かなかったりすることもありますが、反面融資が成功すれば希望の価格で売却出来る可能性も上がってきます。広島市には広島市信用組合など、初心者投資家にも積極的に融資をしてくれる金融機関がありますので、3億円以内の不動産であれば高値で売れる可能性は十分にあります。物件によって細かな販売戦略を提示できるし、売主と二人三脚で取り組んでくれます。また、売手買手の両方の気持ちが分かるので、出来るだけWINWINで売却出来るように努めてくれると思います。ただ、5億円以上の規模になると、客層が限定されてしまうので、大手の方が間違いが無いと思います。まとめ毎日収益不動産を探していると、「これは査定を間違えていないか・・・。」と思う物件を目にします。即買付けを出してみますが簡単に一番手にはなれません。「即買手が見つかる＝相場より安い」ということです。収益不動産を安心して売却したい、5億円以上の大規模の不動産の売却なら大手不動産業者。少しでも高く売却したいなら、経験、実績、知識が豊富なプロに直接依頼の出来る中小不動産業者。この様な判断基準で考えてみてはいかかでしょう。しかし、問題は信頼できる不動産業者かの見極めですよね。一番簡単なのは、ホームページを見て専門性があるか確認する→話を聞いてみる→良さそうだったら相談してみる、だと思います。日ごろから、そのような相談の出来る不動産屋さんを探しておくことをお勧めします。
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<link>https://axcis-re.co.jp/blog/detail/20220524112842/</link>
<pubDate>Tue, 24 May 2022 13:23:00 +0900</pubDate>
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<title>買えない！広島市の不動産投資家の悩み。</title>
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こんにちは！広島市、府中町で活動しています、AXCISの臺原です。「収益物件が欲しい！」多くのお声がけを頂き、探しまくっているのですがご紹介できていない状況です。なんでもよければありますが、進める側としては自分でも欲しいと思える物件以外は薦めたくはありません。現在の相場事情を理解いただき、ある程度妥協して候補の物件が見つかっても、2日と待たずにすぐに他で買付けが入ってしまいます。築25年で表面利回り6.5％の物件、躊躇する利回りですが即日に買付けが入るようで市場は検討する余地を与えてくれません。広島市中心部では物件が無いから郊外に視野を広げ、利回りの良い物件を見つけて即日問い合わせをしても「もう買付けは入ったんですよ～。」とみんな考えることは一緒のようです。この様な相場事情で、未だに「築20年未満で表面利回り10％以上あればすぐに買うよ！！」と意気揚々と問い合わせがありますが、そんな神様物件は存在しません。万が一話があったとしても業者が買取り保有するか、表面6.5％くらいから売り出します。毎日誰よりも早く新着物件をチェックして、誰よりも早く買付けを出さない限り購入するチャンスは皆無です。即決できる条件を固めて、常に心の準備をしておく良い物件が見つかっても、その段階で「検討します。」では良い物件であればあるほど手に入りません。何時物件が出てきても即決できるように、自分の基準をあらかじめ決めておきましょう。＜基準例＞」金額・規模：8,000～15,000万円のRC築年数：25年以下表面利回り：10年未満6.5％、15年未満6.8％、20年未満7.2％、25年未満7.5％地域：旧広島市内、府中町条件：風呂トイレ別、1部屋24㎡以上、テナントなしこの様な自分基準の物件が出たら、すぐに手を上げる判断力が重要です。注意点としては、物件が特定できたときに調べないといけない項目もリスト化しておきましょう。・正確な場所（入居に影響する建物や施設は無いか、道路幅はどのくらいか等。）・家賃（夢みたいな家賃で利回りを計算されていても、絵に書いた餅でしかありません。）・入居状況（売却時に空きが多いは問題ではありません。空家期間が重要です。）最低でも上記項目はチェックが必須で、調べるのに1時間もかかりません。他の投資家は最低でも、ここまでの準備はしています。準備なしの出たところ勝負では他に勝てる訳がありません。不動産屋の口車に乗ってもダメ「正に掘出し物！こんな物件はしばらく出ません！！」「千載一遇のチャンス！」「銀行が融資をしてくれる物件なら心配ありません！」「将来の年金の変わりになりますよ！」等など、色々な言葉を使って決断を煽ってきます。「そうか・・・。プロがそこまで言うのなら買うか！？」「みんなやっているのならやってみるか！？」・・・これじゃあダメです。「誰かがこういったから〇〇」は絶対に後悔します。大切なのは自分で決めることです。分からない事は、分かる人に聞いて、自分の基準は〇〇と自分で考えて決めることです。分からないまま基準を決めると、夢物語基準が出来上がってしまうので要注意です。不動産屋とMY基準のすり合わせをお勧めします。まとめ表面利回りが10％以上が判断基準だった時代は、金利が6～7％の時代です。現在は優良客なら1％前半、その他でも1.5～3％の金利です。表面10％ー金利7％＝3％表面〇％ー金利3％＝3％〇に入る数字は６です。表面利回り6％というのは、決して無茶な利回りではないことが分かります。逆に今、10％の表面利回りを求めることがいかに難しい事かも分かります。なんのために不動産投資や賃貸事業を行うのか？大きなお金が動く事業なので、あやふやではなく、常に心の準備を整えて取り組まなければいけませんね。
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<link>https://axcis-re.co.jp/blog/detail/20220517131850/</link>
<pubDate>Tue, 17 May 2022 14:49:00 +0900</pubDate>
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<title>広島市の空家の売却、どうすればいいの？</title>
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こんにちは！広島市、府中町で活動しています、AXCISの臺原です。「空家をどうにかしたいのだけど、どこに相談すればいいの？どうすればいいの？」空家の処分に関して、この様なお悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。考えるのもめんどくさくなって、ほったらかしにしてしまっていることは無いですか？そこでこの回では、空家の売却について相談する方法や、早めに売却した方が良い理由などを考えてみたいと思います。折角の不動産を有効活用するきっかけになれば幸いです。是非ご参考下さい。空家の処分・売却について相談してみよう「そうしたいのはやまやまだが、先ずはどうしたらいいの？」相談先は3つ方法があります。・隣地に相談する昔の言葉で「隣の土地は借金してでも買え！」という言葉があり、意外とお隣さんがその不動産を狙っているケースがあります。「増築したい」「駐車場が欲しい」「庭を広げたい」「子供の家を隣に建てたい」等など理由は様々です。この様な場合には、簡単に話がまとまることも十分にあり得ます。不動産屋に相談するよりも先に、近隣の人に相談してみるのもいいかもしれません。ただ、相場以上の金額で買ってくれるならいいですが、大幅に下回る金額なら近隣に売る必要はないですよね。相談する前に相場価格は知っておかなければいけません。・自治体に相談する近年、郊外の過疎化が深刻になっています。簡単に売却出来そうな人気エリアの空家なら処分に悩まないのでしょうが、悩んでいる方のほとんどが田舎等の過疎地の空家ではないでしょうか。その様な地域では、問題解決に取り組んでいる自治体もあり、「空家バンク」というものがあります。地方自治体から委託された団体が運営しており、信頼できるサービスの一つです。空家バンクとは、空家の情報をインターネットの掲載し、売りたい人と買いたい人のマッチングサービスを行っています。仲介手数料が不要で、売主と買主に補助金が出る場合もありますのでお勧めです。ただ、空家バンクの認知度は、一般の売却サイトの認知度とは比べ物にならないくらい低いので、その情報を見てくれる人が少ないのが難点です。また、仲介ではないので、自分で買主と直接交渉をしないといけない場合もありますので手間も時間もかかります。・不動産屋に相談する手間も時間もかからないのが一番です。不動産のプロに相談することで、一般の人にはわかりにくい情報が多く得られます。実際に物件を確認して、相場価格、売出価格、売却のタイミング、戦略、価格交渉などの相談やアドバイスももらえますし、そのまま売却に繋げることも出来ますので多くのメリットがあります。不動産の売買は小さなミスでも大問題になり事も考えられますので、不動産屋に間に入ってもらう方が安心です。ただ、不動産屋さんも色々ありますので注意して選ばなければなりません。空家は早く売却しよう！何もしないのであれば、空家を持っていても何一つ良いことはありません。良いことが何もないどころか、悪いことばかりです。一刻も早く売却しましょう。理由は、・持っているだけでお金がかかる所有しているだけで毎年固定資産税が掛かります。掃除をしたり草を刈ったりも管理も必要です。行く手間や、時間もお金も非常にもったいないです。・何が起こるかわからない。管理が行き届いていないと虫が湧きます。ネズミやネコなどの格好の住まいになり、あなたの空家でどんどん繁殖していきます。それは近隣の家にまで影響していき、お隣さんにも迷惑をかけてしまうかもしれません。想像しただけで恐ろしいことに・・・。もっと恐ろしいのがネコやネズミならまだしも、人が住み着くことも・・・。余計なトラブルや犯罪を避けるためにも、空家の放置は止めましょう。不動産屋に買取をしてもらおう！不動産を売却する時、仲介と買取の二つの方法があります。仲介は、不動産仲介会社を通じて買手を探し、現れた買手に不動産を売却する方法です。買取は、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法です。単純に、売主にとって高く売却出来るのは仲介です。では、買取にはどのような利点があるかというと、・どのような物件でも早くお金になる買手を探さないのですぐに売却出来ます。広告を掲載することも無いので誰かに知られることなく売却出来ます。需要が高いとか低いとかも関係なく売却できます。・買主との面倒がない内見の依頼、契約しても融資特約などで白紙、境界確定、買主側からの要望など、売却に至るまで色々な事があります。買取は不動産会会社が直接買いますので、こうしたトラブルや面倒がありません。・仲介手数料が要らない買取は仲介ではないので手数料がかかりません。特に急いで売却したい場合は買取がおすすめです。まとめ不動産を売るのもエネルギーが必要ですよね。毎日忙しい中で、不動産屋を探さないといけませんし、自分なりに調べなければいけません。「また今度でいいや・・・。」と後回しにしたくなる気持ちもよくわかります。いくつか方法を上げましたが、一番手っ取り早いのは不動産屋に相談することです。ほったらかしにしていても解決はしないので、先ずは不動産屋さんに相談してみましょう。その際には、是非AXCISをよろしくお願い致します。
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<link>https://axcis-re.co.jp/blog/detail/20220509100722/</link>
<pubDate>Mon, 09 May 2022 11:35:00 +0900</pubDate>
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<title>地価上昇の広島市、なぜこんなに高いのか？</title>
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こんにちは！広島市、府中町で活動しています、AXCISの原です。国土交通省が2022年3月に、公示価格（2022年1月1日時点）では全国の住宅地と商業地などを合わせた全用途平均が前年比でプラス0.6％となり、2年ぶりに上昇に転じたとの発表がありました。東京、大阪、名古屋の3大都市圏の全用途平均は前年比0.7％上昇で全国平均を上回っていて、特にこの度の発表で注目されているのが「札仙広福」の地方4大都市、札幌市、仙台市、広島市、福岡市の公示価格です。この地方4大都市の公示価格は全用途平均で前年度5.8％の上昇となり、全国の0.6％、3大都市圏の0.7％を大きく上回っています。3大都市でも1％まで行かないのに、5.8％の上昇ってちょっとびっくりですよね。九州中核都市の福岡市、中国中核都市の広島市、北海道中核都市の札幌市、東北の主要都市仙台市、各ブロックの主要都市に人気が集まり、一曲集中になってきていることが原因と考えられます。広島市ではどういった理由で上昇しているのか考えたいと思います。広島市の公示価格上昇要因私たちの住む広島市の2022年の公示価格は、住宅地で前年比1.4％、商業地では2.6％の上昇となっています。住宅地では市中心部へのアクセスがよく、平坦地などが上昇しているようです。広島市は災害への意識が高く、平地が少ない地域なので、ハザードのかからない平坦地の人気が高まっています。商業地では再開発の期待から広島駅周辺で地価が上昇しています。特に北側の人気はすごく高いです。また、広島市周辺の府中町、海田町においても、住宅地、商業地ともに地価が上昇しています。物件を探しているという問い合わせをよくいただく町ですが、売物件が出にくく、出ても少々割高でも買手が付く状況なので、すぐに決まってしまいます。広島市は再開発も進んでおり、官民による複数のプロジェクトが進行しています。・2022年秋ヒルトン広島開業予定地上22階建て420室の客室、また1000人規模の国際会議が可能なコンベンションホールなどを備え、国際会議やインバウンド誘致にも影響がありそうです。・2024年中央公園広場にHIROSHIMAスタジアムパークの開業予定・地上20階建てのJR広島駅ビル2025年春には開業予定で、路面電車が乗り入れ、商業施設やシネマコン、ホテルが整備。・八丁堀、紙屋町では高さ約160mの高層ビル、変電所棟、市営駐輪場を建設予定八丁堀では地上15階、16階、28階のビル3棟が2028年度までに完成予定。紙屋町ではサンモールを中心とした一帯の再開発計画の予定があり、最大で地上50階建てビルの建設検討中。特に広島はマツダの城下町であり、宮島などの世界遺産などの観光資源も充実しています。成長期待があり、元々のスペックもある広島の不動産価格が上昇するのもうなずけます。今後の広島市の不動産公示価格の上昇要因を説明しましたが、「札仙広福」の公示価格は全用途平均で前年度5.8％の上昇・・・。広島市が住宅地で前年比1.4％、商業地では2.6％の上昇・・・。「あれ？少なくない？」と思いますよね。そうです、他の3都市がすごいんです。2022年の他3都市の公示価格前年比札幌市住宅地9.3％、商業地5.8％仙台市住宅地4.4％、商業地4.2％福岡市住宅地6.1％、商業地9.4％！？2年連続全国上昇率トップ凄まじい上昇率です。この3都市は広島市よりも少し開発や緩和政策などの取り組みが早く、今後も再開発や外資系高級ホテルの誘致などもまだまだ控えているので、一足早く影響している部分があると思います。これら3都市を見ていると、広島の不動産価格はまだ上昇余力を残していると考えられるのではないでしょうか。「土地の価格が高い」「何時下落してもおかしくない」「今は高いから買わない方が良い」この様な話もよく出ます。しかし、以前のバブルのように「価値に見合わない価格」と違い、今の価格は「価値に見合う価格」という点です。広島市でも意味なく、すべての土地価格が上昇しているわけではありません。一部の不動産の価格は上がっているけど、人気の無い不動産は下がっています。今後も上がっている不動産は上がり続け、下がっている不動産は下がり続ける2極化に進むと思います。建築費や設備費の高騰などを考えても、数年で不動産価格の下落が始まるとはとても考えられません。売りたい人、買いたい人、相場を待っていてもあまりいいことにはならないと思います。広島市の不動産はこれからかもしれません。
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<link>https://axcis-re.co.jp/blog/detail/20220419101410/</link>
<pubDate>Tue, 19 Apr 2022 10:43:00 +0900</pubDate>
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<title>広島市の不動産賃貸事業、一括借り上げに切替はアリかも！？</title>
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こんにちは！広島市、府中町で活動しています、AXCISの原です。「不動産賃貸事業は不労所得だから楽だ！」と思われがちですが、そんなに簡単なものではありません。確かに不動産が収益を生んでくれるのですから、オーナーは肉体的に活動することは無く、時間を多くとられることはありませんので、通常の事業に比べたら楽なのは間違いないかもしれません。ただ、やはり事業なので他の事業と同じようにリスクがあります。空室が続いて返済できなくなったらどうしよう・・・。事故物件になるような出来事が起こったらどうなるのだろう・・・。近くに競争力の強い物件が出来たら需要は・・・。等など、悩みだしたらきりがありません。その様なことにならないように、開始時にはしっかりと調査が必要です。しかし、調査をして万全の態勢でスタートしても、事業を続けていると様々な悩みが出てきます。そうした中、オーナーさんからよく受ける相談は、「この管理会社ってどうなん？どこかいい管理会社知らん？」といった管理会社についての相談で、管理会社に対して不信感を抱いてしまった相談です。理由は様々ですが「空家期間が長い」「修繕費や原状回復費が高い」「必要な交換なのか」等など、お金に関係してくることが多いです。はっきりとその管理会社におかしい所があれば対応は簡単なのですが、適切かの判断が難しく、取り合えずそのまま管理会社に任せているオーナーさんも多いです。オーナーさんが何から何まで対応できる知識と経験があればいいのでしょうが、現実的には難しいと思います。では、どうするのがベストなのか？あっさり通常管理から一括借り上げに切り替えてみてはどうでしょう。某大手メーカーが他社物管理に力を入れていますこの会社は35年一括借上げにおいては実績があり、管理戸数においても全国1番の実績を持っています。この管理戸数と入居者数の分母があることによって、出来ることの規模が他社とは比べ物にならないと思います。今までこの管理会社は、自社の建築物しか借上げを行っていませんでした。一応他社物件も出来る事にはなっていたのですが、会社自体他社物管理はあまりやる気がなくほぼゼロに近い状態でした。それが去年ぐらいから他社物管理に力を入れているようです。理由は他社物オーナの囲い込み、管理戸数の拡大、建替え物件の囲い込み等、会社にとって将来的に相応のメリットがあると見越しての施策ですが、オーナーにとってもメリットが多い内容であればこの施策に乗っかっても面白いと思います。「一括借上げ＝悪」では決してありません。他社物一括借上げの内容さて、すごい長文になりますので要点を簡潔に説明します。＜標準管理項目＞・入居者様募集業務・契約管理業務・家賃管理業務・建物管理業務・原状回復・修繕管理業務管理業務の内容は通常の管理会社と同じです。＜一括借上DKサポートプラン＞契約内容：一括借上げ（審査あり）各部屋の賃貸借契約：賃貸人は借上会社入居中手取り賃料：入居家賃の87.2％空室時の手取り賃料：審査家賃の77.2％家賃支払い開始：入居中（借上げ開始月）空室中賃料（借上開始3ヶ月経過後）家賃滞納・明渡訴訟費用：滞納有無に関わらず借上賃料支払・訴訟費用は会社負担礼金・共益費：管理会社原状回復費：全額会社負担その他費用（消費税含む）①一括借上契約登録料：55,000円総部屋数②原状回復特約加入時金：110,000円総部屋数③入居者登録料：11,000円（借上開始後新たな転貸借契約が開始された場合）」④駐車区画の入居者登録料：転貸駐車料1ヶ月分この様な内容になっています。空家になっても90％の家賃が入る点、原状回復費のオーナー負担が無い点が目に付く良い点ですね。気になるのがその他費用の金額です。この額を支払って、メリットってあるのでしょうか・・・。比較検討実際にメリットがあるのかどうか比較検討して見ます。部屋数20戸：各部屋賃料円65000円駐車場台数10台：1台9900円現在部屋駐車場満室＜初期費用＞①一括借上契約登録料65,000円20室＝1,300,000円②原状回復特約加入時金110,000円20室＝2,200,000円③駐車区画の入居者登録料9,900円10台＝99,000円合計3,599,000円約360万円の初期費用・・・、ちょっとやる気の失せる金額ですね・・・。そこで、2021年実際の収益を一括借上げのシステム内容に変換して計算してみます。＜一般管理＞年間収入額：17,635,129円年間支出額：3,340,379円収益額：14,294,750円＜一括借上DKサポートプラン＞年間収入額：16,676,500円年間支出額：1,899,552円収益額：14,776,948円注）修繕費、税金、借入返済は条件が変わらない為計算に入れていません。結果、482,198円一括借上げの方がお得となる計算になりました。単純な計算だと、初期費用のもとを取るには7.5年かかります。その年の退去件数によって差額は大きく変わりますので損得はその年次第です。ただ、一括借上げの魅了はどれだけ退去があっても、約1,477万円から大きく変動することが無いという点です。いくら優良物件でも入退去は必ずあります。例えば65000円の部屋で退去があると、1室平均：空家2ヶ月130,000円、原状回復費10万円、広告費65000円、駐車場9,900円合計304900円のロスになります。これが20室あるので全室入退去があれば、いずれ6,098,000円のロスが考えられます。長い目で見て、初期費用を惜しむのか、安定性を重視するのか、オーナーさんにとって何に重点を置くかの判断になります。まとめ一括借上げだから、劇的に収益が良くなるものではありません。空室が多く、空家期間が長い物件なら一括借上げの方が収益が劇的に変わるかもしれませんが、その場合だと借上げ賃料を低く設定されるし、借上げの査定自体が下りないと思います。損してまで借上げる会社は絶対にありません。一括借上げの一番のメリットは「安定」です。収益物件を所有していると、管理会社から電話があった時「ドキッ」としませんか？「いつ空室は埋まるんだろう・・・。」「この時期に退去するんか・・・。」「広告費2ヶ月とか言っとるけど・・・。」「こんなに原状回復費がいるんか・・・。」「これは適切な金額なんじゃろうか・・・。」「今年は退去が無かったけど、来年ドバっと退去があるのでは・・・。」悩んだり心配してもしょうがない不安がドンドン出てきます。自分で判断出来て、対処できるのであれば心配しないでしょうし、正に大家の鏡と言えます。でも大半のオーナーさんは、日々この様な不安と戦っているのではないでしょうか。であれば、あっさり「一括借上げ」にしてみるのも良い方法だと思います。ただ、私がいいと思えるのはこの会社のシステムだからです。一括借上げであればどこの管理会社でもいいと言う訳ではありませんので要注意です。また、借上げの条件によっては止めておいた方が良い場合もあります。中にはとんでもない会社もあるので気を付けましょう！
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<link>https://axcis-re.co.jp/blog/detail/20220413103353/</link>
<pubDate>Wed, 13 Apr 2022 12:16:00 +0900</pubDate>
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<title>借金が怖いので一括返済、はるかにハイリスクでは？</title>
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こんにちは！広島市、府中町で活動しています、株式会社AXCISの原です。先日、この様な相談を受けました。Mさん「住宅ローンを一括返済しようと思うのですが・・・。」コツコツ貯金をしてローンを返済できる金額まで貯まったとのことです。もともと、Mさんは借金の持つイメージが悪く、例え住宅ローンでも早く返済してしまいたいと思っていたようです。やっと返済の目途が立ったのですが、「どっちがいいのだろう・・・。」と思い、相談してくれたようです。さて、住宅ローンは一括返済したほうがいいのか考えてみましょう。最も重要なのは「返済後の預金額」です。返済して借金はありません。でも貯金がゼロになっちゃたんで、返済が無くなった分コツコツためていきます。借金よりも、こっちの方が恐ろしいです。例えば、借入金額3500万円期間35年金利1％のローンを組んでいたとします。年約119万円・月約9.9万円の返済です。20年経過であれば、残債は約1650万円です。残り15年の利息分は約128万円、年8.5万円・月0.7万円の利息です。いくら借金が怖いと言っても、月々10万円程度の返済です。しかも今まで、返済しながら20年で1650万円も貯金出来る力があるのです。残り15年の利息がもったいないと言っても、月7千円程度の利息です。この借金では、余程の事がない限り生活の土台は崩れません。もし何か余程の事があっても、十分に対応できる預貯金があるのですからどうにでもなります。一番怖いのが、預貯金が無い状態「いやいや、返済が無いのだから、今までよりも早くお金が貯めれるよ！」と思うかもしれません。間違ってはいませんが、問題は「余程の事」はいつやってくるのか誰にもわからない事です。お金が貯まってから来てくれればいいのですが、貯金がゼロの状態の時にやって来てしまったらどうなるのでしょう？また別の借金をしなければいけません。住宅ローンと違って、1％の金利で貸してくれる借金はありません。最悪、僅かな一時が耐えれなく、住宅を手放さないといけないケースになることもあります。「借金は悪」この昭和の概念はもう捨てましょう。金利が昔みたいに５～８％なら借金はするものではありません。しかし、金利1％前後の低金利で貸してくれるのであれば、ガンガン借りたほうがいいと思います。現金は力現金があれば、何かあっても対策が取れます。身体を壊したり、会社が倒産したり、何か有事があった時頼りになるのが現金です。いくら無借金でも、何の助けにもなりません。何もなければお金に働かせることが出来ます。1650万円を返済に回すよりも、半分は貯金、半分は投資に回してみることを考えてみてはどうでしょう。例えば、月5万円積立投資をして、年率想定利回り4％、15年間行ったとします。15年後の運用結果は、積立額900万円、運用収益330.5万円、合計1230.5万円になります。もちろん相場なので絶対こうなるとは限りません。あくまでシミュレーションです。ここで言いたいのは、利息を惜しむよりも、利回りのいいお金の動かし方があるということです。まとめ・貯金がゼロになると有事の時に対策できない。・金利1％の利息はしれている。・他の投資を行う機会を無くす。よって、私が思う結論は「住宅ローンの一括返済はしない方が良い」です。返済してもたっぷりとお金が残っているのであれば、一括返済もアリかもしれません。でも、やっぱりお金があっても一括返済はしないかなぁ。投資に回すと思います・・・。
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<link>https://axcis-re.co.jp/blog/detail/20220326152026/</link>
<pubDate>Sat, 26 Mar 2022 16:37:00 +0900</pubDate>
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<title>マイホーム売却後はどうする？再購入、賃貸、それとも不動産投資</title>
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こんにちは！広島市、府中町で活動しています、AXCISの原です。お持ちの不動産、マイホームを売却する時は理由があると思います。転勤、離婚、ローンが払えない、住み替え、理由は人それぞれです。不動産を売却しても、ローンが完済できない場合もありますし、手元に大金が残る場合もあります。最近では不動産の価格が高騰しているため、15年～20年前に不動産を購入している人は今の相場で売却すると、返済しても結構な額のお金が残るケースが多く見られます。この回は、売却によって手持ち資金が増えた場合どうするのか？について考えたいと思います。一般的な考え次に住むための不動産の購入が一般的な考えです。売却した理由にもよりますが、歳をとって団地生活が難しくなったので売却したのであれば、平地のマンションへの住み替えを考えると思います。子供が増える、大きくなって部屋数が足らなくなったのであれば、家族構成にあった間取りの物件の購入を考えると思います。売却理由（問題点）→購入理由（問題点の改善）が基本的な流れではないでしょうか。売却して手元に大きなお金が残れば、気も大きくなります。「このお金を頭金にすれば、これっくらいの物件を買ってもいいんじゃない！？」「タワーマンとか行ってみるか！？」など、新居に夢が広がります。心理としては、せっかく住替えるのだから、前の家よりいい物件に住みたいと思うのも当然だと思います。家族でまた自分達の住む家をあれこれ考えるのはとても楽しいですよね。でも、ちょっと水を差しますね・・・。今高く売れるということは、今買う時も高いということです。ちょっと冷静に考えてみる売却予定のマイホームを購入した時は、今よりも数年～数十年若い時に購入したものです。子供も大きくなりました、自分たちも年を取りました、これから先本当にマイホームって必要でしょうか？築17年の家を売却するのであれば、当時2歳の子供も19歳です。あと何年一緒に住めるかわかりません。数年後に一緒に住む家族構成が変わる可能性があるのであれば、購入は一呼吸置いた場合がいいこともあります。どうしても今売らなくてもいいのなら、売却は数年待った方が良いかもしれません。どうしても今売りたいのであれば、売却後は数年賃貸に住みながら、新居を考えたほうがいい場合もあります。次回も不動産の売却によってお金が残るとは限りません。この度の売買では、せっかくうまくいったのですからお金は手元に残しておいて、賃貸に住んでみるというのも手だと思います。ちょっとひねって考えてみるそのお金を元に不動産投資・賃貸事業に参入です。私は不動産を買うのであれば、マイホームより先に不動産投資をすることをお勧めします。これからの時代何が起こるかわかりません。数年前とは違い、一つの会社、仕事を続けることは難しくなってきています。収入も安定することは無いでしょうし、長年勤めれば給料が上がっていくことはもうあり得ません。だから、ちょっと前まで副業OKなんて考えられませんでしたが、今ではどの企業でも当たり前になってきています。
給料以外の収入源の確保が必要な時代ではないでしょうか。その最も手堅く、安定するのが不動産賃貸事業です。例えば、マイホームを売却することによって、手元に1,000万円残ったとします。Aさん（45歳）「よーし、次の家を買おう！」
府中町鶴江物件4,500万円頭金1,000万円住宅ローン額3,500万円期間35年金利1％月返済98,799円／年返済1,185,588円完済時年齢80歳Bさん（45歳）「アパートを買おう！」中区築2年物件6,000万円表面利回り7％頭金1,000万円アパートローン額5,000万円期間30年金利1.5％＜運営状況＞想定空家率5％諸費用率15％月返済160,820円／年返済1,929,840円年間控除・諸経費840,000円年間支出2,769,840円年間家賃収入4,200,000円月手取り119,180円／年間手取り1,430,160円Aさんは80歳まで働かないと住宅ローンが返せません。定年後はどうするのか・・・。けがや病気をしたらどうなるのか・・・。不安です。Bさんは寝てても毎月約12万円が口座に入ってきます。この事業が5年10年と続くと事業の実績になり、更に銀行からの融資が受けやすくなります。もう一棟買って事業拡大も良し、マイホームを買って家賃で返済しても良し、賃貸事業を行うことにより住居に対するお金の心配がなくなってきます。もちろん誰もが簡単に、Bさんのようにスタート出来るとは限りません。しかし、「こういった方法もあるんだ」と知っておいた方がいいのは確かです。聞いたことがない、身近にそういった人がいない＝危ない、やらない方がいい＝みんなが〇〇だからこれでいいこの様な考えは多くの機会損失を生みますので、止めておいた方がいいと思います。まとめこの度のブログでは売却後にどうするかで考えてみました。売却後とは限らず、手元にお金がある時、不動産を買おうとした場合にも当てはまります。世の中には様々な副業・投資がありますが、賃貸事業・不動産投資ほど安全・安心・安定するものはないと思っています。だからこそ誰もができる事業・投資ではありません。不動産価格の高騰により、おススメできる物件も少ないです。新築にしても、土地が高い、建築費の高騰により、採算が合わなくなってきています。銀行の融資も年々厳しくなってきており、資金調達が困難になっています。「じゃあ、出来んじゃんか！？」と思われるかもしれませんが、それでも準備をすることは出来ます。探せばいつか必ずいい物件が見つかります。融資が引けるように銀行との付き合いや実績を作っておくのも大切です。思い立ってすぐに参入できる事業はありません。チャンスが来た時に掴むことが出来るのは、これらの下準備が出来るか出来ないかだと思います。賃貸事業・不動産投資はなじみがないと思いますが、選択肢の一つに加えてみてはいかがでしょうか？
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<link>https://axcis-re.co.jp/blog/detail/20220315111913/</link>
<pubDate>Tue, 15 Mar 2022 13:53:00 +0900</pubDate>
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