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諸費用・査定評価のポイント

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諸費用・査定評価のポイント

不動産売却時の諸費用や税金、査定評価のポイント

不動産の売却では売却代金だけが得られるだけではありません。売却のための費用や各種税金、仲介手数料などが発生するのです。売却を検討する際には、あらかじめそうした費用を頭に入れておくとよいでしょう。
こちらでは、広島市・安芸郡で不動産売却を行っているアクシスが、不動産売却にかかる諸費用や税金などについてご説明します。不動産査定の種類や査定評価を上げるためのポイントもご紹介しますので、売却時の参考になさってください。

売却時にかかる主な費用と税金

不動産の売却活動では、売買契約の締結時や不動産の登記時、さらには売却後などの節目節目で費用が発生します。どのような段階で、どれくらいの費用が発生するのか事前に押さえておきましょう。

売買契約時に発生する費用

印紙税

売主様と買主様が売買契約を締結する際には、売買契約書を作成しますが、その契約書には所定の印紙を貼付します。印紙代は契約書に記載された金額によって異なり、令和4年3月31日までは次のように定められています。

記載金額
印紙税額
500万~1,000万円
5,000円
1,000万~5,000万円
10,000円
5,000万~1億円
30,000円
1億円~5億円
60,000円

仲介手数料

売主様と買主様との間で不動産売買契約が締結されたときに、不動産会社に対して支払う成功報酬です。仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が定められており、不動産の売却価格によって異なります。

売却価格
仲介手数料の上限
~200万円
売却価格×5%+消費税
200~400万円
売却価格×4%+消費税
400万円~
売却価格×3%+6万円+消費税

登記時に発生する費用

抵当権抹消費用
不動産売却時に住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消するための手続きが必要になります。この際に、抹消のために必要な「登録免許税」と、抹消手続きを司法書士に依頼するための報酬がかかります。
表示登記費用 
建物が未登記の場合は、土地家屋調査士に登記申請を依頼する費用がかかります。
地積更正・境界確定の登記費用
土地の地積を訂正する場合や、土地を分筆する場合は、登記費用がかかります。

売却後に発生する費用

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税
不動産購入時の金額よりも売却時の金額のほうが高い場合は、譲渡所得に対して税金がかかります。ただし、売却金額全体に課税されるのではありません。売却価格から諸費用を除いた課税譲渡所得に対して課税され、一定の税率をかけたものが譲渡所得税額となります。課税譲渡所得の計算式は次のとおりです。

課税譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除

※譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年超か5年以下によって異なります。
※マイホームを売却した場合は、譲渡所得から特別控除として最大3,000万円を差し引くことができます。また、10年超所有しているマイホームを譲渡した場合、長期譲渡所得に対する軽減税率が適用されます。

不動産査定の種類とは?

不動産の売却は、不動産会社に物件を査定してもらうことから始まります。「不動産査定」とは、売却できそうな価格を不動産会社に算出してもらうことです。売主は提出された不動産査定額も考慮に入れて売却を依頼する会社を選び、売り出し時の価格の参考にします。
不動産査定の方法は、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2つです。机上査定では、現地を実際に訪問せずに、周辺の売り出し事例や成約事例、公示価格などにもとづいて大まかな査定額を見積もります。早ければ数時間以内に査定価格を知ることが可能です。
これに対し訪問査定では、机上査定のデータに加えて、不動産会社の担当者が現地を訪問し、物件の状況や土地の形状、日当たりや風向き、周辺環境などを確認して算出します。少し時間はかかりますが、より正確な査定額を算出できます。
当社では、お客様の不動産査定を無料で行っておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

査定で評価をされるポイントとは?

間取り
家事動線が考えられているか、家具が配置しやすいかなどをチェックします。
水回り
水回りの劣化状況や清潔に保たれているかチェックします。
通気性
風通しがよく、湿気がこもりにくい住宅かどうかチェックします。
周辺環境
生活しやすい立地や周辺環境についてチェックします。
駅からの距離が近く、近隣に学校や病院、公共施設、スーパーなどがある利便性の高い立地の場合、評価が高くなります。
家の向き
一般的に南向きの物件は日当たりがよく高評価となります。また、近くに高い建物がないかチェックします。
面している道路
4メートル以上の幅員がある道路に面した土地は高評価となります。
土地の方位
南側に道路がある土地は、一般的に高評価となります。
また、周囲が建物に囲まれたような土地よりも、角地のほうが高評価となります。
土地の形状
長方形や正方形に区画された土地が高評価となり、変形地や狭小地、旗竿地の評価は下がる傾向になります。
土地の状態
古家付きの土地よりも更地のほうが高評価となります。
また、産業廃棄物など不要な物が残っている土地の評価は下がります。
段差のある土地
道路と土地の入り口に差がある土地の評価は下がる傾向にあります。
社会的な状況
増税が予定されている場合など、社会的な状況によって査定額に差が出ることもあります。

査定価格をアップさせるにはコツがある!

不動産売却は高額のお金が動く取引ですから、査定評価によって何十万円という差が出ることもあります。不動産の訪問査定では、物件をアピールすることによって、査定評価をアップさせることも可能です。
こちらでは、「不動産会社がどこを見ているのか」「高額査定のポイントはあるのか」についてご紹介します。不動産会社が見ている査定ポイントを知って、成功する売却や査定につなげましょう。
まず査定時には部屋をきれいに掃除しておくことが大切です。同じ間取りの物件でも、劣化具合によって査定の印象は大きく変わります。高評価を得られるように物件の状態を整えておきましょう。いくつかのポイントをご紹介します。

水回り
長年住んでいることによって、どうしても劣化してくるのが水回りです。キッチンやトイレ、バスルームを清潔にしておくことで、印象は大きくアップします。水あかやカビなどを除去して、金属部分をピカピカにしておくとよいでしょう。
住まいの臭い
住み慣れている住民にとって気づきにくいのが生活臭やペット臭です。見た目はきれいでも、気になる臭いによって、評価が下がってしまうこともありますので、消臭剤などを用いて部屋の臭いを消しておきましょう。場合によっては業者に清掃を依頼するのもよいでしょう。
インテリア
空き家であっても、購入後のイメージを持ちやすいように、インテリアや照明を設置しておくのもおすすめです。部屋を明るく照らすことにより、好印象につながります。

当たり前のことですが、査定する側の不動産業者も、買主も「人間である」ということを意識しておくとよいでしょう。不動産会社が「この売主様なら信頼できる」「この売主様の物件を売りたい」と思ってもらえると、その後の査定や売却活動も熱心に行ってもらえるはずです。
いくらよい物件であっても売主側の態度がよくないために、「売主が信頼できない」「この相手と取引したくない」と思われてしまっては、大きなマイナスです。誠実で正直な態度で接するとよいでしょう。
なお、過去に修繕やリフォームをしていたり、床暖房がついていたりなど。見えない部分のアピールポイントもしっかり伝えましょう。また、売却条件をコロコロ変えたりせず、一貫性がある対応を行うことによって、お互いに信頼し合えることができ、成功する売却につながります。

契約不適合責任とは

PICK UP!

2020年4月の民法改正(債権法改正)で、これまで「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものが、「契約不適合責任」という名称に変更になりました。
契約不適合責任は、「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあるとき」に売主が責任を負い、買主が保護されるという制度です。 簡単に言うと、契約内容と異なるものを売却したときは、売主が債務不履行の責任を負うというのが契約不適合責任になります。

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