賃貸経営のご相談～賃貸事業～
土地や遊休地の活用方法としてまず思い浮かぶのが、賃貸アパートや賃貸マンションの経営かもしれません。毎月定期的な収入が得られ、節税対策にもつながるといわれていますが、実際のところはどうなのでしょうか？
こちらでは広島市・安芸郡の不動産活用に強いAXCISが、賃貸経営の基礎知識についてご紹介します。疑問点や不安な点がございましたら、お気軽に当社へお問い合わせください。
賃貸経営の特徴！
アパート経営とは不動産投資のひとつであり、定期的な収入を期待できる投資方法です。アパート経営は、マンション経営に比べて規模が小さいので、不動産投資を始めてみたい人にはチャレンジしやすい投資といえるでしょう。
投資という言葉を聞くと「株式投資」を思い浮かべるかもしれませんが、賃貸経営と株式投資では大きく違います。株式投資の場合、株価が倍になったり、半分になったりなど変動幅が大きいですが、不動産投資の場合、値動きが安定しているという特徴があります。
また、賃貸経営は相続税の節税対策や、固定資産税の節税などにも有効です。したがって、「すでに土地はあるけれど、とくに活用しておらず、固定資産税を払うだけ」になっている人にとって検討する価値のある活用方法といえるでしょう。
アパート経営のメリットとは？
安定的に定期収入が得られる
不動産投資の中には、マンションの1室を購入するという投資方法もあります。しかし、そうなると、空室や滞納が発生した場合に収入がゼロになるリスクがあるのです。その点アパート経営であれば、全戸が空室とならない限り、定期的に収入を得ることができます。
相続税対策になる！
現金や預貯金を相続する場合には、そのままの金額で課税されます。しかし相続財産が不動産の場合には、現金よりも安く評価されて課税されるのです。課税対象が安くなるので、当然相続税も安く抑えることができます。
定年後の生活資金が得られる
少子高齢化社会の今、将来の年金収入はあまりあてにできません。このため定年後の生活資金として、年金だけでは十分でないことが大いに考えられます。そこでアパート経営によって、土地を手放すことなく、長期的な生活資金を得ることが期待できます。
賃貸経営を始める前の準備とは？
まず「なぜ賃貸経営を始めるのか」という目的を明確にすることが重要です。「不労所得を得たい」「定年後の生活資金にあてたい」「節税対策」など、目的をはっきりさせることで、大きな失敗を避けられるでしょう。
経営成功には、空室率を抑えることがポイントです。入居者のターゲットを明確にし、そのターゲットに合わせた間取りや広さ、設備などを工夫して入居率を上げるようにするとよいでしょう。
ターゲットを明らかにしたら、建築費用などの初期費用を見積もります。その後、賃貸経営のためのコストを見積もり、賃料を検討するようにしましょう。これにより、初期費用は何年くらいで回収できそうかなど、目標に向けた資金計画を立てることができます。
賃貸経営には、建築基準法や民法など不動産取引に関する知識、税の知識などが必要です。当社代表は前職での経験から、最適なご相談が可能です。ご不明な点はお気軽にお尋ねください。
安定した収入のために、空室対策のご提案！
空室対策とは？
賃貸経営の最大の敵は空室です。空室が長引いて家賃が入らなくなってしまうと、オーナー様にとって、経営上大きな打撃となってしまうからです。賃貸経営のポイントは、いかに満室を実現し、その状態を維持していくかにかかります。
このために行うのが「空室対策」です。すなわち、「借り手にできるだけ長く入居してもらうようにする」「退去があった場合には、できるだけ早く次の借り手を見つけて入居してもらうようにする」ための対策になります。
空室対策としては、対入居者用、対仲介会社用、対管理会社用など様々な対策があります。所有している物件に合った空室対策を検討し、実施するようにしましょう。
空室を埋める！8つの空室対策！
空室対策としては、費用があまりかからないものから、費用をかけることによって大きな効果を期待できるものまで、様々な対策法があります。オーナー様の経営方針に沿って、最適な対策を考えてみてはいかがでしょうか。
ターゲットを見直す | ターゲットを見直すことで、競合物件との差別化をはかることができます。ペットを飼いたい人向け、高齢者向け、外国人向けなど、ターゲットを絞ったり、逆にターゲットを広げたりすることを検討してみましょう。 |
|---|---|
入居者の費用負担を減らす | 家賃や更新料、敷金、礼金の値下げなどによって、空室を埋められる可能性があります。しかし、値下げによって収入が下がってしまうため、慎重に行う必要があります。周辺の物件リサーチを行って、適正な家賃設定を考えましょう。 |
掲載情報を見直す | お部屋探しをしている人はホームページや住宅情報誌を判断材料としている方が多くいらっしゃいます。サイトに掲載されている情報や写真が古くなっていないか、魅力的かどうか、入居者の気持ちになって見直してみましょう。 |
共用部をきれいにする | 物件に興味を持っても、内見をしたときの第一印象がよくないために、入居に至らないケースがあります。第一印象をアップするために、エントランスやゴミ置き場、駐輪場などの共用部分をきれいにしておきましょう。 |
室内をきれいにする | 内見に訪れたときに、部屋の中をきれいに整えておくことも大切です。スリッパなどが置いてあると印象もアップするでしょう。夕方以降に内見する場合もあるので、照明もつく状態にしておくとよいでしょう。 |
人気の設備を導入する | 入居者にとってエアコンや宅配ボックス、インターネット環境などは、今や必須の設備になりつつあります。入居者に人気の設備導入を検討しましょう。 |
リフォームやリノベーション | 費用はある程度かかりますが、思い切ってリフォームやリノベーションを行うことで、人気物件に変わることもあります。入居者ニーズに合わせたリノベーションを検討しましょう。 |
仲介会社との関係づくり | 多くの入居希望者を紹介してもらうためにも、仲介会社との関係づくりも大切です。普段から働きかけを行ったり、マージンを多く支払ったりなど、気持ちよく紹介してもらえるように努めましょう。 |
サブリース（一括借り上げ）でのお悩みもご相談ください！
PICK UP！
サブリース（一括借り上げ）とは？
最近では「サブリース（一括借り上げ）」方式による賃貸経営が多くなっています。土地をお持ちの方に土地活用の提案を行う場合には、アパート建築とともに、サブリースによる家賃保証をセットにして提案することが一般的です。
サブリースとは、不動産管理会社がオーナー様から賃貸物件を一括で借り上げて、入居者に転貸して家賃を回収する方式です。オーナー様にとっては一定の家賃が保証されるだけでなく、入退去の面倒な手続きや集金業務などから解放されます。
しかし、サブリース契約はメリットだけではありません。家賃の見直し条項や将来的な修繕工事の取り決め、管理会社の指定など、オーナー様にとってデメリットのある場合もあります。事前にサブリース契約の詳細条件をしっかり確認する必要があるでしょう。
サブリースの問題について、最善の解決方法をアドバイス！
「空室リスクがなくて安心」「賃貸管理が楽になる」「税金対策としておすすめ」・・・などといった理由からサブリース契約を結んだものの、様々な問題で不安を抱えている方はいらっしゃいませんか？
たとえば、「賃料が減額されてしまった」「サブリース契約を解除したいのにできない」「解約を申し出たら多額の違約金を要求された」「管理会社を変えたいけれどできない」・・・など、お困りのことがあれば、ぜひ当社へご相談ください。
当社代表は前職での経験から、サブリース契約についても知識が豊富であり、お客様からヒアリングした内容をもとに、最善の解決方法をアドバイスさせていただきます。
