広島市不動産価格、上昇の可能性あり！
2020/10/18
不動産の価格は需要と供給で決まります。
人気の高い地域、形、広さであれば高くなりますし、逆であれば安くなります。
この需要と供給のバランスに、大きく影響を与えるのが融資条件です。
金利が安ければ毎月の負担額が少なくなるので、マイホームの購入を考えやすいです。
買いやすくなれば買手が増え、需要と供給のバランスが傾きます。
買主「月の支払いが、今の家賃とそう変わらん。買おう！」
売主「もうちょっと高くても買ってくれるかも・・・。」
買主「金額が上がったけど、月々の返済は少しか上がらんし、いいか！」
売主「まだいけるんじゃない！？もう少し上げよう・・・。」
買主「まあ・・・これ位いいか・・・。」
売主さんは当然少しでも高く売りたいので、市場が買いやすい状況だと不動産価格は上がります。
逆に金利が高いと、同じ額でも月々の返済額が大きく変わります。
現在、住宅ローンは10年固定で1％前後、変動だと0.5％くらいです。
住宅を購入するにあたり、
「家を買って、月々の支払いが今の家賃と変わらないのなら、買った方が良くない！？」
が指標としてある思います。
仮に、3500万円の住宅ローンを、借入期間35年・金利1％・ボーナス払いなしで組むと、
月額98，799円の返済になります。
この辺りが、買手が考える分岐点ではないかと思います。これ以上だと返済が少し厳しく感じます。住宅価格が4000万円を超えると、一気に需要が低くなるのもうなずけます。
これが金利が3％になると、
月額134，697円の返済です。
かなり厳しくなり、買手も控えられます。
買手が少なくなってくるので、売主は価格を下げるしかなくなります。
この様に、不動産価格は景気動向と銀行融資の動きに大きく左右されます。
新しい住宅ローンが普及するかも
住宅に「残価設定ローン」が始まるかもしれません。
＜残価設定ローンとは？＞
住宅ローンの返済が終了すると、不動産が資産として残ります。
その、残った資産価値分の金額をあらかじめ差し引いた金額を返済すればいいというローンです。
例）
3500万円の家を買いました。
↓
返済後の不動産の資産価値が1000万円です。
↓
2500万円を住宅ローンで組む。
↓
ローン終了時に残価をどうするか選択する。
・売却で一括返済
・残価を払って家を買い取る
・再度残価分のローンを組む
上記のような流れになります。
買主からすれば、借金が少なくて済むのだから非常に買いやすくなります。
例）
3500万円の家を買うのに、残価1000万円、2500万円のローンを組むと、
月額70，571円
家賃よりも安い支払いでマイホームが持てる可能性があります。もちろん、家を持つことによって係る費用もあるので一概には言えません。
これは、不動産価格が上がる大きな要因になると思います。
もう一つ上のランクの住宅を考えることも出来ます。
ただ、疑問点もあります。
・日本の住宅は、木造20年以上経過すると評価がとても低くなります。
・土地の評価はどのように決めるのか。
・30～35年後の不動産市場をどう判断するのか。
35年経過しても、しっかり建築されている物件であればバリバリ使えます。物件によってもグレードが大きく違います。土地の価格は路線価などの評価が同じでも、エリアの違いで市場価格は同じではありません。
この辺をどう判断して、評価するのかが重要です。
とりあえず、どう評価されるにしても見方によっては「残価設定ローン」の導入は購入意欲の促進にはなると思います。
2021年の後半からの導入計画のようです。
不動産価格は簡単には下がりません
2018年頃から、「不動産バブル、今から下がる！」との意見は多くありました。
オリンピック後（延期になりましたが）には暴落すると言われていました。
新型コロナが問題になれば、景気悪化でテナントも空くだろうし、価格も下落してくると言われています。
確かに、現在高値水準なのは間違いないと思います。
しかしこれから不動産価格が下落するというよりは、二極化してくると思います。
人気、需要の低い地域は今後安くなり、逆に人気の高いエリアはまだ上がる可能性があります。
住宅市場もですが、収益物件はもっと明確になってくると思います。
今の優良物件を所有しているオーナーの考えは「高く売れるなら売ってもいいけど。」です。
わざわざ利益が出ている物件を安く売りません。特に経済に不安がある現状では、少しでも安定収入を増やそうと、個人も法人も不動産賃貸事業に注目しています。
上期の不動産価格の推移をみても、1棟アパート、1棟マンションなど、ほぼ全種別の物件価格が上昇しているようです。
今後、経済情勢の影響が出てくるかもしれませんが、大きな値崩れは今の所は考えなくてもいいと思います。
購入する場合は市場価値を考えて購入しましょう
住宅も収益物件も投資です。
投資の鉄則は価値だと思います。価値が高ければ、いつの時代も困ることはありません。たとえ持ち続ける前提で買うにしても、先々何が起こるかわかりません。
その時に重要なのが、売れるかどうかです。
大きな買い物をするのですから、価値を見誤ないように注意しましょう。
