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広島市の収益不動産、構造によって考える売却のタイミング

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広島市の収益不動産、構造によって考える売却のタイミング

広島市の収益不動産、構造によって考える売却のタイミング

2022/06/01

こんにちは!

広島市、府中町で活動しています、AXCICの䑓原です。

 

皆さんはどのタイミングでご所有の収益不動産の売却を考えますか?

そろそろ大規模修繕が必要だから。

資産の組み換えを行うから。

今だったら高く売れるから。

単純にキャッシュフローが出ないから。

等など、売主の損得を考えての売却理由がほとんどです。当たり前の事ですが、わざわざ誰かのために自分が損をして物件を手放すことはしません。

逆に買主側も、売主の為に自分が損をしてまで物件を購入したりしませんよね。予定通りのキャッシュフローが得られるのか、出口戦略に困らないか等、リスクを想定しながら購入を考えます。

売主と買主、双方目的の利益が確保できる予測が出来て初めて取引が成立します。

そして買主が幾ら買いたくても、融資が思うように受けれなければ購入することは出来ません。

対象の物件を購入する時に、この融資が受けれるのかどうか、融資期間は何年組めるのか、金利は何%なのか、この3点が非常に重要なポイントとなります。

融資の可否、金利は申込者の属性が大きく影響しますが、融資期間は建物の構造が関係してきます。

キャッシュフローを考えると、融資期間を長く組めるほどお金が残るので何年組めるのかはとても重要です。

この回では、建物の「構造」が売却のタイミングのポイントになることを解説したいと思います。

 

 

建物には構造別の耐用年数がある

 

構造別の法定耐用年数は、以下のように決まっています。

木造:22年

鉄骨造:34年

鉄筋コンクリート造:47年

融資期間を何年組めるのかは、この法定耐用年数が重要です。

売却のタイミングとして「売り易さ」、購入の判断材料としての「買い易さ」を考えた場合、この法定年数の残存期間が多い方が有利になります。

 

例1)

築15年の一棟RCマンションの売却を考えた場合、

47年(法定耐用年数)ー15年(築年数)=32年(残存期間)

残存期間が32年あるので、融資期間が30年以上組める可能性が高いです。

長期融資が組めるのであれば、必然的に市場の流動性は高くなります。

 

例2)

築20年の一棟木造アパートの売却を考えた場合、

22年(法定耐用年数)ー20年(築年数)=2年(残存期間)

残存期間が2年しかありませんので融資期間は短くなり、ある程度の頭金が必要になってきます。

長期融資が組めないので、必然的に市場の流動性は低くなります。

 

収益不動産の売却において、この流動性の差は売却価格に大きく影響します。

買い易い、売れ易い時期に売る方が、当然購入者が多くなるので強気の売却価格で望むことが出来ます。

 

 

 

売り易いタイミング=買い易いタイミング

 

収益不動産の売却を考える時、忘れてはいけないのが買主あっての取引だということです。なぜなら、売り易いタイミング=買い易いタイミングだからです。

必然に買主が買い易いタイミングで売却すれば、自ずと高値でも売り易くなってきます。

収益不動産の購入は融資を利用するのがほとんどです。買主にとって、融資期間が長く組める物件は買い易い物件と言えます。

融資期間が長く組むことが出来れば、毎月の返済額が低くなります。

融資額1億円、金利2%で借入れをした場合、

融資期間15年 月返済額643,508円

融資期間30年 月返済額369,619円

毎月の返済額が273,889円キャッシュフローの差が出ます。

耐用年数の残存期間が少ないと、長期のローンが組みにくくなるので、かなり利回りがいい物件でないとキャッシュフローが残りません。

この様に、収益不動産の購入は融資が基本になるので、低金利であることよりも、融資期間が長期で組めるかどうかが重要になってきます。

 

耐用年数を何年残して売却するかは、売主が考えなければいけないポイントですね。

 

 

 

構造別に考える

 

構造別に売り易いタイミングを考えてみましょう。

 

・鉄筋コンクリート造(RC)

耐用年数が47年と長いため、残存年数が20~25年残っていれば、金融機関によっては条件次第で30年の融資期間が取れる可能性があります。

広島県内であれば、広島市信用組合は積極的に長期で取り組んでくれると思います。

ただ、基本は残存年数=融資期間です。

 

・鉄骨造

耐用年数が34年なので築年数が古くなると残存期間の影響はあまり考えなくてもいいかもしれません。単純に表面利回りが優先されるので、あまり価格を高く設定するとキャッシュフローが出ないので買手がかなり限られてきます。

立地条件がいい等、プラスの付加価値によっては価格に反映させることは出来ます。

 

・木造

耐用年数は22年なので築10年で売りに出しても残存年数は12年です。

金融機関ははじめっから木造の価値を評価していないということです。木造の物件はである程度の融資期間を得るには、資金が多く必要になりますし、取引銀行との信用関係、銀行にとっての今後のメリットなど、色々と条件が難しくなってきます。

木造もある程度の利回りが出ていないと、買ってもキャッシュフローが残りませんので、買える層が限られてきます。

 

残存年数しか貸してくれない金融機関もあれば、属性や資産背景によって融資期間を延ばしてくれる金融機関もあります。収支さえよければ30年の融資期間を取ってくれる金融機関もあり、条件は様々です。

 

 

 

まとめ

 

売り易い=買い易いであり、残存年数が一つのタイミングだということを説明しました。

しかし近年では、築20年以上の木造が表面利回り7.5%で売りに出て、その利回りで買手が付いている世の中です。

広島市では築28年のRC物件が表面利回り6%代でも買手が付いています。

単純に残存年数で融資期間を算出して計算すると、キャッシュフローは残らない計算になりますが、それでも売れているのが現在の収益不動産の市場です。

広島には、広島市信用組合という強い見方がいますが、主にキャッシュリッチや資産家などが積極的に収益不動産を買っている印象を受けます。

今はある程度の利回りで市場に出せば、苦労なく売れる状況ではありますので、残存年数がどうのよりも市場自体が売却の良いタイミングであることは間違いないと思います。

 

ただ「本当に今売った方が得なんだろうか・・・。」と疑問に思います。

利益が出ている物件を手放していいものか・・・。

高く売れるということは、買う時も高い値段でないと買えないのでは・・・。

でも、今売らないと相場が下がってしまうのでは・・・。

色々悩みますよね。

私が思うのは、今現金がどうしても必要なら売却した方が良いし、今現金が必要ないのなら売却しない方が良いという考えです。

まだ暫くは、思うような収益物件が買えるようにはならないと思います。

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