不動産売却、いつ・どのタイミングがいいのか！？

 

こんにちはAXCISの䑓原です。

最近、我が家の愛犬「にひ」はこのポーズが大好きです。

にひの正面にテレビ台があって自分の姿が映るのですが、毛布を噛んだ状態で、静かにずっとにらめっこしています。

犬は鏡に映っているのが自分だと認識は出来ないようなのですが、いったい何を考えているのでしょうか・・・＾＾；

非常にかわいいやつです。

 

 

不動産を売りたいと思ったら。

 

「土地を買いたい！」という人を見つけないといけません。自分で買主を見つけるのは大変なので、まずは不動産屋に相談するのが一般的です。

依頼された不動産屋は顧客さんに当たってみたり、スーモとかアットホーム等のインターネット媒体に掲載したり、チラシを配ったり、依頼者様のために少しでも高く売れるように様々な努力をします。

 

 

買主さんの購入目的は何か。

 

買主さんは、気に入った物件が目に留まれば、物件を扱っている不動産屋さんに問い合わせをしますが、目的は大体３パターンになります。

 

①一般：家・店舗等、自らが使用する

売主にとって、少しでも高く売りたいのなら「一般」の方です。求めるニーズは使用する目的なので、目的の使用に適した物件が好まれます。

 

マイホームのための土地だと、

適した広さ：30～60坪位が一般的。

適した金額：安いのはOK！～2500万位迄の希望が多い。

適した場所：住みやすい、商売しやすい。

 

このようなタイプの土地が「一般」が買いやすい土地です。

もちろん資産家が、広い土地に「豪邸を建てたい！」というようなこともあるかもしれませんが、滅多にそんな話はありません。

店舗、工場など、自分の法人が使用する話もあります。しかし、用途地域の問題、接道、道路幅、エリア等これもまた条件が色々厳しくなります。府中町で出店のための土地を探している企業は本当に多いですが、条件に合う土地が中々出ていません。

こうした法人・企業は希望にガッチリはまれば、よい値段で買ってくれるケースが多いです。

 

②業者：不動産屋・建築会社など、転売目的。

①に該当しない土地であれば「業者」が買って「一般」が買いやすいよう区分けしたり、マンションなどを建築して分譲します。その土地を購入した業者は、市場価格より高い値段で他に売ることはできません。

買取した後に売却しやすいように仕上げていきますが、工事費、税金、手数料など結構な費用が掛かります。コストを考えて相場よりある程度安く買わないと利益どころかマイナスになってしまいますので、業者が買う場合は7～8割ぐらいになってしまいます。

200坪も300坪もある土地や、8000万・1億する土地を、マイホームを建てるために買う人は中々いません。もちろん、売主が工事して分譲出来ればいいのですがそれは非現実的です。安くなってしまうイメージですが、業者に売って任せた方が結果的に残るお金は多いかもしれませんし、早く安全で楽なことが多いです。

 

③事業目的：アパートやマンションを建築して賃貸事業を行う。

「相続税対策で土地を購入して賃貸事業をしたい」とか「不動産投資家」など、事業目的で土地を購入するパターンです。

事業用地は、アパート・マンション等を建てるのが目的なので、ある程度広くないといけません（市内中心部だと６０坪以上、他市内100坪以上、郊外200坪以上、あと間口も重要）。

金額は建物を建てて、収支とバランスが成り立つ金額かがポイントになります。家賃が低い・戸数が入らない地域・地型だとそれなりの金額になってしまいます。

逆に人気のエリアで、家賃が高い、戸数が入る地型であれば、予想以上に高く売却出来る場合もあります。

 

 

何処に売るのが一番いいのか！？

 

売主さんの状況次第です。

・時間がかかっても、少しでも高く売りたい。

①一般　（③事業目的）

・とにかく早く売りたい。

②業者

・不整形地、広いなど一個人が買いにくい土地。

③事業目的

 

大変大まかになりますが、この様な目安にしてみて下さい。

 

 

不動産屋によって、得手不得手があります。

 

歯が痛いのに外科にいったり、腕が折れたのに耳鼻科に行ったりしませんよね？

不動産屋さんも同じで、その不動産屋の得意分野がそれぞれあります。

賃貸が得意、その中でもテナントや事務所を得意とする不動産屋もあります。

土地を売却するにも、買取再販を得意としている会社もあれば、買取再販を全くやらない不動産屋もあります。

事業用の知識・経験が無い不動産屋もあります。

この様に、売却の目的とその物件に合った不動産屋に相談するのが大切です。間違ったところに相談すると、貴重な選択肢が摘まれてしまいますので非常にもったいないです。

売るばかりではなく、売らない選択肢も提案してくれる会社がいいですね。

会社の規模だけで判断するのではなく、会社のHPなどを見て、その会社の強み・弱み、付き合うのにストレスの無い会社かどうかを見極めましょう。

問い合わせれば、どの不動産屋もしっかり相談に乗ってくれると思います。

また、対応が悪かったり、担当者と合わなかったり、あまりいい気持ちがしない不動産屋はやめておいた方がいいです。

星の数ほど不動産屋はありますので、何処がいいのかじっくり探しましょう！

 

 

何時が売り時か？

 

去年のコロナの影が無い時期は「東京オリンピックが終わったら不動産の暴落が始まるのではないか？」と言われていました。

コロナの影響で経済に不安が出てくれば「不景気になれば買手がいなくなるので不動産価格は下がるのでは？」と言われています。

また、将来的には「少子化問題で不動産は余るのでは？」などとも言われています。

以前からお伝えしていますように、不動産価格は下がりません。ただ、二極化はあると思います。

人気エリアはまだ価格が上がるかもしれません。

逆に人気の無いエリアは、大きく下がる可能性があります。

平均して「不動産価格ってそんなに下がらんね～。」になると予測します。

しかし、これはあくまで私の勝手な予測です。

早くと焦る必要もないですし、値上がりを待つのもどうかと思います。

一つ言える事は、ここ数年間では高値圏内で推移していることは間違いありません。いずれ売ろうと思っているのであれば、今がいいと思います。

 

 

では買い時はいつ？

 

「いつかは下がるかもしれないので、もう少し待つ！」

私だったら絶対にしません。

気に入った土地が見つかったなら、「今でしょ！」です。（古いか＾＾；）

下がる保証は全くありませんし、お金を借りるなら今は非常に低金利です。税金の面でも、買手にとっては良い状況だと思います。

 

 

不動産とのめぐり逢いは、運命です。

 

良い出会いがあったのなら、躊躇せず、勇気をもって動いてみましょう！

 

 

2020年、最後のブログになります。

本年は大変ご愛顧いただき、誠に有難うございました。

今週から冷えるようなので、お身体には十分に気を付けて下さい。

皆様にとって、来年が素晴らしい年になることを、心よりお祈り申し上げます。

来年も、よろしくお願いいたします！