マイホーム売却、どれだけ税金がかかるのか。

こんにちは！
AXCISの臺原です。

皆さんは確定申告は終わりましたか？
今年も4月15日まで延期なので少し余裕がありますね。
花粉症も楽になってきたので、パワー全開です！

さて、住宅を売った場合の税金はどうなるのか？
自分の不動産を売却した時に気になる問題です。

 

結論
 

税金はかかります。
でも、広島で一般的な不動産の売却であれば、税金を払わなくて済むと思います。
売却した年には、きちんと確定申告を行いましょう。

それでは、詳しく解説します。

 

 

不動産を売った時、譲渡所得がかかります
 

譲渡所得（分離）とは

 

｛売却金額－（①購入時の金額＋②売るためにかかった費用）｝✕税率（③20～30％）

 

①土地・建物の購入時の金額－価値の目減り分（建物は年数がたつと価値が下がっていきます）
価値の目減り分の計算方法
＜収益物件等・事業用の建物＞
・減価償却費の累計額（国税庁の建物の構造による耐用年数で計算）
＜居住用・非業務用の建物＞
・通常の1.5倍の耐用年数にて旧定額法の償却率で求めた償却ひ相当額✕年数
・建物取得価格✕0.9✕償却率✕経過年数＝減価償却相当額

 

上記のような計算方法になります。難しいので詳しく知りたい場合は、税理士か不動産屋に聞きましょう。
ここで気を付けないといけないのは、購入時の契約書が必要です。

契約書がない場合、売買金額の５％になってしまうので、とんでもない差が出てしまいます。

「契約書」要チェックです！

 

②仲介手数料・売主負担の印紙税・固定資産税などはかかった費用に含まれません。

 

③税率は、5年以内で売却したかで変わります。
 

短期（所有5年以内）　所得税30.63％＋住民税9％＝39.63％
長期（所有5年超）　　所得税15.315％＋住民税5％＝20.315％
 

5年以内で売却したかで、税率が倍変わってきます。

この様に、売却したことによって利益が出た場合は税金がかかります。
経過年数によって、購入時の金額と税率が変わることを知っておきましょう。

 

 

なぜ税金がかからなくなるのか
 

「3,000万円控除特例」が利用できるからです。
3,000万円控除特例とは、譲渡所得から最大3,000万円の控除が出来ます。

 

｛売却金額－（①購入時の金額＋②売るためにかかった費用）－3,000万円｝✕税率（③20～30％）

 

条件
・自分が住んでいる建物・土地などの売却
・以前にこの特例や他の譲渡所得の特例を受けていない
・売手・買手が親子や夫婦などの特別な関係ではない

 

必要書類
・確定申告書第１～２表＋３表
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
・戸籍の附票の写し
・売却物件の登記事項証明書

 

3,000万円以上の利益が出れば、出た金額に税金がかかります。しかし広島で、普通にマイホームを売却して3,000万円以上の利益が出ることは先ずないと思います。
マイホームの売却は、実質無税と考えていいと思います。

 

 

注意点
 

新たな買い替え物件に関して、住宅借入金等特別控除を受けることが出来ません。
住宅借入金等特別控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入すると、毎年ローンの残高の1％、最大で40万円を10年間、所得税や住民税から控除できる特例です。
この特例の対象になるのは新築住宅だけでなく、中古住宅にも適用されます。

 

マイホームを売却して、５００万円利益が出ました。税金約１００万円
３，０００万円の住宅ローンで新しい住宅を買いました（残高１％✕１０年）

 

一般的なケースでは、住宅ローン控除の方がお得になることが多いです。
買い替え時は３，０００万円控除よりも住宅借入金等特別控除のほうがいいかもしれませんね。

 

ここも、しっかり税理士、不動産会社と相談しましょう。

 

 

まとめ
 

税金ってややこしいですが、きちんと申告することによってのメリットが多々あります。
問題は知識として理解しておくことだと思います。
この度の控除に限らず、知らなかったことによって、受けれる控除が受けれなかった、多くお金を払ってしまった、戻ってくるお金が戻らなかった等々、とっても悔しい思いをしてしまいます。

 

そんな悔しい思いをしなくてもいいように、相談できる人、調べる手段を確保することが大切ですね。