不動産の売却・購入、相場格言に学べ！
2022/02/02
こんにちは！
広島市、府中町で活動しています、AXCISの䑓原です。
2022年もあっという間に1月が過ぎました。
このひと月で新型コロナの心配もありましたが、NYダウ、日経平均など株価の暴落も気になります。
私は不動産以外は長期積立しかしないので、いい買場になることを期待しています。
しかし、相場の格言に「山高ければ谷深し」という言葉があります。
高い相場が来れば同じ勢いで下げが来るし、そのまた逆もあるという意味ですね。
いきなり反発すると買いを仕込むことが出来なくなるので、じっくりと相場を形成してほしいものです。
さて、この回では相場の格言に当てはめて、不動産の売買を考えてみたいと思います。
私が不動産の相談を受ける際に、元々相場の世界にいましたので考える時の参考にしていることもあります。
質問「事業は順調なんだけど（1棟マンション）、高く売れる時に売った方が良いかね！？」
この質問は、1棟マンションやアパートを所有されているオーナーさんからよく受ける質問です。
持ち続けるのが不安なので、早く売却して利益を確定させたい心理です。
これって株式やFXでもそうですが、投資家が持ちやすい共通する心理ですね。
一般的に、株を買って冒頭したら、
「もう下がるかもしれん！！一回利食いしよう！」と考え、株を売却して利益確定 → その後も上がり続ける・・・。
逆に株を買って暴落したら、
「ここが底値かもしれん！！相場は耐えるのみ！」と考え保有する → その後も下がり続ける・・・。
これは相場の世界では本当によくある事です。
私自身も経験があり「世の中は私の逆に動くんじゃないのか！？」と真剣に思ったこともありました（笑）
格言「利食い急ぐな、損急げ」
うまくいっているという事は流れに乗っているという事、予想に反して動いているという事は、流れに乗っていないという事で、損小利大を目指すことを意味とした格言です。
この格言は非常に不動産にも当てはまると思います。
買う前にあれこれ知らべて購入し、予想通りの収益を上げてくれている物件を急いで売る必要は全くないということです。順調に事業運営ができているのであれば、何らかの問題が出てくるまでは売るべきではないと考えます。同じような物件は二度と手に入らないかもしれません。
逆に、「色々調べて購入したものの、思っていたことと違って儲からない、赤字になる。」は何かが間違っていたということです。おそらく追加投資をしようが保有し続けた所でどうにもならない可能性が大です。流れに乗れていない物件は、多少損をしても売却を急ぐ必要があります。その多少の損が一番の最小限だと思います。
正に格言通りですね。
順調な収益物件を売却して誰が儲かるのか？
不動産屋、銀行、司法書士は儲かります。でもオーナーさんは本当に儲かりますか？
質問「景気も悪くなりそうじゃし、不動産価格もそろそろ下がるんじゃない？買うのを待った方が良い？」
現在、広島市のマンションや土地が十数年前と比べて高値圏で推移しています。
でも景気の問題、少子化問題等々、「ここがピークでそろそろ下落してもいいのでは！？」相場を待つ人がいます。
売る方も「今のうちに売っておこう」と売り急ぐ人もいます。
でも、オリンピックの開催前から言われていることですよね・・・。
格言「もうはまだなり、まだはもうなり」
微妙な相場の変化に対して、自分なりの独善的判断を振り回すことがいかに危険かを説いた格言です。
これもよくあります（涙）
「もう上がるだろ！」と思って買うといつまでも下がるし、「もう下がるだろ！」と思って売ればいつまでも上がり続ける・・・、経験ある人も多いと思います。投資家の心理と相場の行き違いをズバリと言い当てた格言ですね。
将来の事なんか誰にもわかりません。「願望」が入っている予測に何の価値もないことが良くわかります。
不動産は一期一会です。
欲しいと思える物件と出会えたなら、待つのではなく交渉することです。出来る限りの交渉を行い、それでもダメならあきらめればいいのです。
意外とうまく行く事の方が多かったりします。
売る必要もないのに急いで売る必要もありません。事情が出来てからでも十分です。
「急いで得をするのは誰？」を考えないといけません。
質問「田舎の安い・高利回り物件、買っても大丈夫かね？」
最近の広島市の1棟マンションやアパートの表面利回りは、築10年以内だと６％以上のものは中々ありません。築20年でやっと7％前後、築30超えて年で8％減後と非常に低い利回りです。
でも郊外に行くと、表面利回りが10％超える物件があります。
土地や家にしても同じで、郊外に行けば行くほど評価が低いので坪単価で考えると安いです。
では、高いから・利回りが低いから買ってはダメなのか？安いから・表面利回りが高いから買っても安心なのか？
そうではありません。
格言「割高に売り無、割安に買い無」
日本人は昔から買い物がへたくそと言われています。
「安物買いの銭失い」が典型的な格言ですね。
安いということはそれなりの理由があるということです。
・間取りのニーズが地域にあっていないので、一度空くと長期空家になりがち。
・年々相場家賃が下がっている。
・年間の収支にムラがある。
高いということは逆で、
・地域でも人気の間取りで退去率が低く、空室になってもすぐに入居者が決まる。
・年々相場家賃が上がっている。
・年間の収支が常に安定している。
さて、どっちがいいのでしょう・・・。
高いからと敬遠してもいい物件は手にはいりませんし、安いからと買ってもすぐに投げ出さざることになるかもしれません。
値ごろ感や、単なる利回り採算だけで判断する誤りを戒める格言ですね。
まとめ
この回では3つの格言を合わせて考えてみました。
相場の格言とは、株や先物等の投資行為だけに当てはまるものではなく、私たちの日ごろの生活にも当てはめて考えることが出来ると思います。
不動産取引も株や先物と同じ投資です。
何か自分の資産運用や投資に悩みがある時は、先人の知恵である格言に耳を傾けることをおススメします。
なぜ自分はその不動産を持つのか、手放すのか、じっくりと理由を考えてみましょう。
