大東建託の疑問・不安お答えします！

新年あけましておめでとうございます。

広島市・府中町で活動しています、AXCISの臺原です。

旧年中は大変お世話になりました。

本年も何卒よろしくお願い申し上げます！

 

新年第1号のブログでは、昨年も多くのお問合せを頂きました「大東建託への疑問や不安」についてQ&A方式でご紹介します。

私自身が大東建託物件のオーナーであり、11年間の勤務と7年間広島市や福山市で支店長を務めた実務経験で、良いことも悪いこともお答えします。

サブリースと言うことで一括りにされますが、会社によっては全く内容は変わりますので参考にしてみてください。

 

 

35年一括借上げについてのQ&A

 

Q　35年間一括借上げというけど、都合が悪くなれば解約されるんでしょ？

A　管理会社からの一方的な都合で解約されません。借上げ条件が合わない等、お互いの合意のもとに解約されることはあります。

Q　10年間家賃固定は本当？

A　本当です。

10年間の借上げ家賃（オーナーに入ってくる家賃）は固定です。募集家賃（入居者を募集する時の家賃）の変動しますが、固定期間中はオーナーに振り込まれる金額の変動はありません。

Q　10年後の家賃の見直しの時に大幅に家賃が下がるのでは？

A　可能性はあります。

ただ、10年たって古くなったから家賃が下がるのではなく、地域の家賃相場に影響します。

地域によっては見直し時に借上げ賃料が上がることもありますので、自分の地域はどうなのか常に意識は必要です。

会社自体は見直し賃料を上げる努力はしているように感じます。

Q　家賃の見直し時に新家賃に同意が出来なければ、一括借上げを解約すると言われた。

A　双方の同意が成立しなければ解約になります。

オーナーが無茶を言っているのか、管理担当が理不尽なことを言っているのか、どちらの筋が通っているのかです。相手の言っていることに納得できないのならトコトン戦いましょう。

Q　オーナーの原状回復費の負担は無いらしいが、ちゃんと修繕してくれるの？

A　募集に影響がないようにしっかり修繕します。必要のない所まではしません。

Q　フルパッケージの修繕費負担ゼロと言うが、実際はほとんど修繕をしないんじゃないの？

A　ちゃんと修繕します。

外壁や屋根などの大規模修繕にあたる箇所から、換気扇やエアコンなどの細部にわたって修繕します。35年間、修繕せずにギリギリの範囲で建物を維持するようなことはしません。

Q　大東建託が倒産したらどうなるの？

A　あまり影響ないと思います。

管理を行っているのは大東建物パートナーズ、客付けは大東建託リーシングが行っており、グループ会社ではありますが別の会社です。

建託が倒産しても、パートナーズが一緒に潰れることは無いと思います。

Q　一括借上げは実際は損なのでは？騙されているのでは？

A　何を持って「損」と考えるのかです。会社ぐるみで騙したりもしません。

ただ、いいことばかり言う営業マンもいますので注意は必要です。

Q　なぜこのような保証が出来るのか？業績によっていつか出来なくなるのでは？
​A　全国に100万戸以上の管理物件があり、130万人以上の入居者がいる分母の大きさの強みです。

管理物件の入居率95％以上も強みです。一括借上げの費用が約10～15％なので、入居率85％以下になったら理屈上不安はあります。

 

 

営業についてのQ&A

 

​​​​​Q　これから人口が減るのにアパート建てて大丈夫？（安佐南区西原）

A　大丈夫です、全然問題ないと思います。広島市の人口は減りますが、二極化するだけです。

Q　近所の古いアパートは空室が目立つけど、うちもそうなるのでは？（東区戸坂）

A　経営努力を怠ればそうなります。入居者はお客様です。いつまでもお客様に選んでもらえる商品を提供しましょう。

Q　大東で建てた築23年のアパートの建替え提案を受けているが、建替えたほうがいいの？（南区）

A　建替えない方が良いです。

あと数年で借り入れが終わるのにメリットが感じられません。よくよく比較して、絶対に安易に建替えてはいけません。建替えていいケースは本当に稀です。　

Q　今月契約したら、キャンペーン中なので安くなるらしいがどうなん？

A　あまり関係ありません。

今月契約が欲しいクロージングトークがほとんどです。

ただ、安くなるタイミングは存在します。それはどうしても契約が欲しい時です。営業マンや支店は常に実績確保に追われています。

「今月の数字がやばい・・・。」そんな時に契約を頂けそうなお客さんがいたら、何としても契約に結び付けたいのであらゆる努力をします。

決算月は数字にかなり追い込まれるので（涙）いいかもしれませんね。

Q　郊外でランドセットの提案を受けていますがどうなんでしょう？

A　土地が安くて、良い事業に見えますが、あまりお勧めしません。

Q　数量限定でエリア開放されたらしいのですが、建てるならいいタイミングですか？

A　開放理由によりますがお勧めしません。なぜそのエリアに規制が掛かっていたのかを考えましょう。

Q　大東の建物は壁が薄いと言うが本当か？

A　そんなことはありません（笑）、普通です。

Q　大東の建物は高いと言うが本当か？

A　比べる会社によります。他の大手メーカーと比べると差は大きくありません。地場の工務店と比べると高いです。

Q　なぜ解約件数が多いの？

A　実績確保のために無理な契約をするからです。

融資困難、家族の反対、迷っている等、解決しなければいけない問題が残っているのに、今月の数字に追われて契約します。

最近は実績の計上方法が変わったので抑えられてきてはいますが、一番の理由は「数字に追われて」です。

Q　本に出ていたようにパワハラが横行するブラックな会社なの？

A　違います（笑）

大きなものを売るので仕事自体がとても難しく、直ぐに実績に結び付きにくい難しさはあります。

難しいから実績が作れないは言い訳にならず、数字に追われるのは営業である限りは当然のことです。でも数字が悪いからと言って、上司に怒鳴られたり殴られるとか、家に帰れないとか非常識なことはありません。

36協定の順守など働き方改革にはかなり力を入れているようです。ただ、未だに時代の流れに乗れない人もいるようですが・・・。

全体的に昔のようなことは無く、働きやすい環境にはなってきています。

 

 

まとめ

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よく受ける質問を簡単に載せました。「この項目の内容をもっと詳しく知りたい」という場合はメール等で個別にお問合せ下さい。

相変わらず大東建託については、色々な悪い評判を目にすることもあります。

しかし大東建託という組織全体が悪いのではなく、組織を悪用して欲に走る人間がいることが問題だと思います。

そのような人間が現れないように、在籍できないように、早期発見早期対策を行う体制作りが重要だと思います。

会社の方針は〇〇と発信しても、支店長が「関係ない、数字確保が一番」と考えればその支店全体のモラルは低下します。

支店の方針を〇〇と発信しても、社員が「関係ない、数字さえ出せば問題ない」と考えればお客様に迷惑をかけて回ることになります。

結局のところ、「人」によって決まってくるところは大きいと思います。

残念な社員もいますが、優秀な社員もそれ以上にいます。付き合う人が重要ということです。

 

優秀な社員と付き合えば

・お客様の立場になって提案をしてくれます。

・リスクを説明してくれます。

・最適なプランを提案してくれます。

 

残念な社員と付き合えば

・自分の利益のための提案になります。

・リスクを隠します。

・自分の利益に最適なプランを提案します。

 

大きな買い物なので、人選びも重要なポイントですね。

 

土地活用・システム・または人の問題など、何か不安や相談があればお問合せ下さい。

2023年も良い賃貸事業ライフを送るようにしましょう！