大失敗！！広島市での土地活用、不動産投資。

こんにちは！

広島市、府中町で活動しています、AXCISの台原です。

しかし、円安が一向に止まりませんね；；

135円代なんて、少し前には思いもよらない水準でした。

全体的に株価も安くなっていますし、物価もどんどん上がってきているし、あまりいい話が最近はありません。

しかし、不動産市場は未だ安くなってくる気配はありません。

高くなったと考えがちですが、高値圏内にある価格ではなく、なるべくしてなっている価格帯だと思います。

そういった相場は中々下がりません・・・。

 

さて、不動産市場は好調なのですが、相変わらずのよくある相談がありました。

「不動産会社に騙されたー；；」

「某ハウスメーカーの建築会社に嘘をつかれて大失敗だー；；」

メディアが喜んで食いついてくる相談内容です。

内容もよくある話で「もう少し注意して判断できなかったのかなぁ・・・。」と思うような内容です。

騙す方も悪いですが、乗ってしまったご自身にも責任が当然あります。

誰かのせいにする前に、自己責任で物事は考えなければいけません。

この回では、どのような「騙された！」があったのか、まとめてみたいと思います。

 

 

よくあるケース5項目

 

１「将来の年金代わりになると思って買ったのに、今が苦しくてたまらん・・・。」

キャッシュフローが出ない投資不動産を買うことが大きな間違いです。

年数が経てば家賃も下落する可能性もあるので、キャッシュフローが良くなることが絶対にありません。

今後、金利の上昇や、長期に空室になることがあったら、耐えることが出来なくなり完全にアウトです。

数十年後の利益を見込んでの購入は、素人には絶対にできません。

その道のプロでも難しいことです。

 

２「新築の家賃設定より1万円下がった！どうするんやこれ！！」

新築プレミアム家賃というのが存在します。

日本人は新築が大好きなので、新築と言うだけで相場よりも高い家賃を払っても住みたがります。

でも新築でなくなったら、相場の家賃でしか入居されなくなるのは当然です。

説明しなかった会社にも問題はありますが、調べなかったオーナーさんにも同じくらい責任があると思います。

同じエリアの賃貸物件の家賃が幾ら位なのかは、インターネットで調べれば簡単にわかることです。

設定家賃が相場水準になったら、デフォルトを起こす事業ならばやるべきではありません。

 

３「空室だらけじゃないか！どうするんやこれ！？」

かなりの郊外の物件を買ったようです。

「一括借上げだから空室でも家賃が入るから大丈夫」と言われて購入したようです。

入居者が決まり難いのであれば、設備投資をするか、家賃を下げるしかありません。

一括借上げでも借上げ賃料の更新時に家賃は下がります。嫌だと言えば借上げ解約です。その様な物件を放り出されてもどうにもなりません。

「大丈夫って言ったのに・・・；；」

大丈夫なわけがありません。

 

４「そもそもプランが間違いでは！？誰が借りるんこれ！？。」

おっしゃる通りです・・・。

なぜ建てる前にそのことに気付かなかったのでしょうか・・・。

郊外のシングル物件18㎡、トイレとバスが一緒、ベランダもない。

単に、敷地いっぱいに戸数を入れ込んで、収支をよく見せるためだけの見掛け倒しプランです。

市場リサーチや、需要と供給のバランスを全く無視した、「こんなに儲かりまっせ！」の絵に書いた餅計画です。

賃貸事業も「事業」です。市場に反した事業がうまくいくわけがありません。

少し欲に囚われてしまい、普段は見えるところが見えなくなっていたのではないでしょうか。

自分が借りようと思えない物件は、同じように誰も借りてくれません。

 

５「数年後に売れば儲かるって言ったのに！」

最近、「買った時よりも高く売れた」という話はよく聞きます。

でも、それは高く売れると思って買ったのではなく、結果的に高く売れてよかったがほとんどです。

これからどの株が儲かるのか？なんてことは予測は出来ても誰にも分かりませんよね？

不動産も他の資産運用も一緒です。将来どうなるかなんて誰にも分らないのです。

「絶対に上がります、儲かります」を信じる方がおかしいと思います。

 

確かに、かなりの高確率で儲かるものってあります。

株であれば、上場予定のIPOとかは初値売で買えば、高い確率で儲かると思います。

不動産であれば、売主さんが売り急いでいる訳あり物件は、市場よりも安値で買えるので高い確率で購入時よりも高く売れます。

しかし残念なことに、IPOにしても、訳あり不動産にしても、誰もが簡単には買えないのです。

絶対に儲かるのが分かっているのに、他人に譲ることってあります？自分でやるか、大切な人にしか譲りません。

「絶対に儲かると進めてくる人は詐欺師」ということを認識しましょう。

 

 

まとめ

 

よくあるケースを5項目紹介しました。

後になって冷静に考えると「当たり前じゃん・・。」ということばかりなんですよね。

でも、その時は営業マンのトークがうまいのか、夢ばかりが広がるのか、考えるのが面倒になってくるのか、冷静な判断が出来なくなってしまいます。

私は何かを判断する時に、「自分が納得できることなのか」「誰かに頼っていないか」「何かあっても自分で責任が取れるのか」で判断するようにしています。

この様に考えて決断したことであれば、人のせいにすることはないし、自分の判断ミスで納得がいきます。

事業も投資も自己責任が基本です。

こないだ、岸田総理が「国民みんながもっと投資をしよう！」みたいなことを言っていた時に、「元本の保証はどうなるんですか？」みたいなコメントが出ていました。

常に何かに頼らないとやっていけない、何かあれば誰かのせいにしたい、そういう人のコメント何だろうな～と思いました。

 

「人に頼らず自分で決める！」が一番失敗が無いと思います。

 

「でも、何にも分らんもんが考えるより、詳しいプロの言ったとおりにやる方がええじゃろ？」

と言う人がいますが、「頼る」と「学ぶ」は全く違います。

詳しい人が言った通りにやるは、やってはいけない「頼る」です。

詳しい人に教えてもらって、自分で判断するは「学ぶ」です。

分からないことは、分かるまで詳しい人に教えてもらえばいいのです。

 

しっかり調べて、勉強してからはじめることが大切ですね。