不動産が欲しい！でも融資が付きません・・・。

（ロウソクは１本ですが５歳です。犬用ケーキに、すごい勢いでかぶりつきでしたｗ）　↑

 

新年あけましておめでとうございます！
本年もよろしくお願いします。

 

2021年、いよいよスタートしました。
昨年はあまり良い年だったとは言い難いですが、多くの事を気付かされる1年でもありました。
気付いた点を良い糧として、今後に活かしていきたいと思います。
良い年に出来るように頑張ります！！

 

さて、昨年不動産業界では様々なことがありました。特に企業の金融機関に対する書類の偽造問題、住宅ローンの不正利用等々の問題が多く取り上げられ、銀行の姿勢が大きく変わった年でもあります。

年初の内容は、広島市内の不動産賃貸業に対する銀行の融資状況を、簡単にお伝えしたいと思います。

 

 

不動産購入に対する、銀行の融資姿勢
 

住宅ローンに関しては、全くといっていいほど融資基準に変化はありません。普通に仕事をしていて収入があり、納税、返済などの遅延が無ければ問題はありません。もちろん、年収があまりにも低い、勤続年数が短いなど、仕事と収入が定着していない状況だと難しい場合もあります。
ただそういった状況の場合、例え融資が付いたとしても家なんか絶対に買ってはダメです。余裕が出てからにしましょう。

 

問題なのは、アパートローンなどの賃貸事業を行うための融資です。厳しくなったというか、少し過剰になっていたのが、正常に戻ったといった感じです。

 

 

どのように厳しくなったのか
 

賃貸事業に積極的に融資を行い始めたのは、リーマンショックがあった2008年以降です。

それ以前は、銀行に融資の打診をしても、すごく時間がかかっていたり、経験の浅い担当者に当たろうものならば案件を握られたりで、その銀行の余程の顧客か資産家じゃない限り、ほぼまともに取り合ってもらえませんでした。融資期間も木造なら25年、RCでも35年が当たり前です。
しかしリーマンショック後、他の事業に比べて賃貸事業は長期にわたり、安定、安全、安心して行える事業だと見直され、各金融機関がこぞって融資に取り組みました。

どの銀行も「ジャンジャン案件を持ってきてください！」とかなり力を入れ、即日回答は当たり前、融資期間も木造で35年の期間が組めるようになり、銀行によっては他行と差別化を図るために、新築RC物件45年返済OKな銀行も出てきました。

 

土地購入から始める場合でも、一定の条件をクリアしていれば、土地代、諸費用、建築費を、自己資金なしで全額融資してくれるケースもありました。
融資が付くので、ガンガン建築されましたし、ガンガン中古物件も取引され、新規の完工件数、取引件数も右肩上がりです。
これは別に悪い流れではなく、買いたい人は買えるし、売りたい人も売れるし、銀行の貸し出し件数は増えるし、市場も動くし、とても良いことだと思います。

 

悪いのは、それを悪用する会社や人が出てくるからです。
そういった輩のせいで案の定、「銀行もちょっとやり過ぎたんじゃないんか？」と御上からの御触れが通達されてくるのです。
「本来、賃貸事業は富裕層、資産家が行う事業じゃないんか？」と元に戻っていくのは当然の流れになってきます。
各銀行も「少し、基本に戻って控えようか・・・。」になってします。

 

厳しくなったというよりは、
「総額1億円の事業なら、2割の2000万円は自己資金でお願いします。」
「土地から購入するのなら、土地代は自己資金でお願いします。」
「融資希望額の同額に近い資産をお持ちじゃなければ、全額融資は出来ません。」

当たり前の事になっただけなのかもしれません・・・。

確かに、誰もが出来る事業ではないのかもしれませんね。

 

 

大儀名分が必要です
 

基本的に「投資のために」とか「儲けるために」では融資は難しいです。
「なんであなたが儲けるために、安い金利で融資をしないといけんのん？」という気持ちも少し解りますよね？

しかし、銀行も融資をしてなんぼです。本音は、出来れば融資をしたいのです。

ランドオーナーの考え方の基本である、相続税対策、資産の分散、土地の有効活用などの不動産賃貸事業を行わないといけない「大義名分」があれば銀行も非常に取り組みやすく、今までと変わらず積極的に融資を行ってくれています。

 

 

弊社がよく利用する金融機関

＜広島銀行＞
広島の一番の地銀です。
ローン相談の窓口が一本化されていて、融資に強い人材が集まっています。持込んだ支店による、能力のばらつきが無いので、審査から回答までとても早くストレスがありません。

 

＜広島市信用組合＞
頼りになるコミュニティ・バンクとして、時世による波がなく、安定した基準で融資を行ってくれます。
比較的、どの銀行よりも積極的に融資をしてくれます。ただその分金利が高いですが、どうしも融資が欲しい時にはとても頼れる存在です。

 

＜山口銀行＞
下関に本店がある銀行ですが、この銀行も時世による波が無く、条件に合えば積極的に相談に乗ってくれます。
法人で買う場合も前向きに取り組んでくれます。

 

他にも良い銀行はありますが、上記の銀行に融資を断られて、他行で融資が付いたと云う話はあまりありません。

何よりも、私がおススメする理由の一つに、各担当者が1件1件の案件を大切に一生懸命に取り組んでくれるので、嫌な思いをしたことがありません。
私にとって、弊社と同じように、お客様を大切に対応してくれるかはとても需要なポイントです。

 

広島市では、上記の金融機関を抑えておけば良いかと思います。

 

 

まとめ
 

賃貸業にせよ、他の事業にせよ、目的や目標がしっかりしていない事業には融資は出来ないという事です。

逆に言い方を変えると、ちゃんとしている事業計画であれば、ちゃんと融資をしてくれます。
今までの実績、これからの展望が信用できるかどうかではないでしょうか。

 

「これなら融資しても大丈夫！是非！！」と評価してもらえるような、事業計画をしっかりと練りこみましょう。