収益物件購入、その利回り大丈夫？

こんにちは！

AXCISの臺原です。

最近、我が家の妻と娘はK-POPが大ブームです。

朝の番組のスッキリからのNiziUが火付け役となり、TWICE→ITZY→blackpink→BTS→SEVENTEEN、この流れでブームが来ているようです。寝ても覚めても、TVはYouTubeでK-POPばっかりｗ

私は特に興味もなく話についていけず、寂しい日々を過ごしている今日この頃ですが、いつの間にかITZYとblackpinkは大好きになりました。

この歳になると、新しい音楽などには取っつき難くなりますが、なんでも好きなものが増えるのは楽しいことです＾＾ｂ

その点は妻、娘に感謝かな・・・。

 

 

同じ表面利回りでも・・・リスクが全然違います！

 

1棟マンションを購入、またはお客様におすすめする際に、テナント（事業用）が含まれている物件はよく注意して計算します。

表面利回りにもよりますが、テナント部分が大幅に、全体の家賃収入を占めているのであれば買わない、おススメしないです。

 

たまに、この様なご時世でも、よい表面利回りが目に付く物件が入ってきますが、居住用+テナントになっている物件が多く見られます。もちろん、テナントは家賃が多めに取れるので、テナント使用が悪いわけではありません。ただ、空室になった時のリスクが違いますので、十分に注意が必要です。

 

 

比べてみると・・・。

 

例１物件

築10年、RCマンション

・１棟マンション5階建・20戸（4戸並び✕5階）

・物件価格　24,000万円

・家賃収入　

20戸✕6.5万円（1部屋）＝130万円/月　1560万円/年

表面利回り6.5％　金利1.5%　借入額24,000万円

 

ザックリ計算で、満室だと年間約４４４万円くらいは手元に残ります。

 

空き家率２０％で計算しても、約１３２万は残るので優秀な物件です。築10年ですし、購入してもいい物件です。

 

これが同じマンションで・・・

 

例２物件

築10年、RCマンション

・１棟マンション5階建・16戸（居住4戸✕4階）+2戸（テナント2戸✕1階）

・物件価格　26,300万円

・家賃収入　

居住：16戸✕65,000円＝104万円/月　1,248万円/年

テナント：2戸✕190,000円＝  38万円/月　   458万円/年　合計　1,704万円/年

表面利回り6.5%　金利1.5％　借入額26,300万円

満室だと年間約４８２万円残ります。

 

こらも数字だけ見たらいい物件ですよね？

 

同じ表面利回りで、1階がテナントの方が収益もいい。

皆さんだったらどっちがいいです？

 

 

リスクを考えてみましょう。

 

リスクが大きいのは、テナント有りの物件です。理由は、空室になった時のリスクが全く違います。

よっぽど時期、悪い物件でなければ、住居は空いても、長くて3ヶ月あれば新しい入居者様は見つかります。

しかし、テナントの場合は空いてしまうと半年～数年付かないことが結構あります。

 

例２物件で計算すると、

1戸半年空いた場合

190,000円✕6ヶ月＝１１４万円マイナス

2戸だと２２８万円・２戸が１年間空くと４５６万円マイナスです。

 

居住用の14戸が１年間満室だったとしても、４８２万ー４５６万＝２６万円の手残りに・・・。

居住用が１部屋４ヶ月空いたら０円です。

 

テナント有りは、１部屋の単価がデカいので空いた時のダメージが大きくなるのが非常に困ります。

 

全部居住だと空き家率約３０％で赤字になります。

空き家率３０％というと、２０戸中６戸が１年間空き家という状態なので、ちょっと考えられませんが、テナントだとあり得るから怖いのです。

 

 

まとめ

 

収益のみを考えると、テナントを入れた方がよくなりますが、この空家リスクを考えるとおススメできません。

テナント部分が返済の比率にどれだけ影響しているのかをよくよく考えましょう。特にこれからのご時世、テナント付き物件は苦労することがあるかもしれません。

もちろん、テナントあり物件の全部が悪いわけではありません。空いても補える体力のある利回り物件なら別です。とても効率的な物件もあり、そういった物件は大きな収益をもたらす場合もあります。

 

注意しないといけないのは、なぜ数字がいいのか？どうしておすすめなのか？隠れた何かがないか？よく見えるものには十分に注意し、見極めることが大切です。

 

基本的に「いい話にはウラがある」と常に思ってみたほうがいいのかもしれません。