広島市から転勤。売却・時期、お金が残る一番の方法は！？
2021/12/21
こんにちは！
広島市・府中町で活動しています、(株)AXCISの臺原です。
いよいよ今年も終わりですね。
良い年末年始が迎えられるように、体調管理には十分に注意したいと思います。
この度の相談内容は、
「来年から単身赴任が決定。三年後は家族も引っ越す予定。家はどうするのがいいのか？」
悩んでいる点は以下三点です。
・ローンを払うのがもったいないので、リースバック（売却後も住むことが出来る）はどうか？
・賃貸にしてはどう？
・売却するにしても、どのタイミングで売却する方が良いのか？
一緒に考えてみましょう。
ローンを払うのがもったいないので、リースバックはどうか？
リースバックの仕組みを簡単に説明すると、
不動産会社に買い取ってもらう → 賃料を払ってそのまま住み続ける
メリット
・周りに売却したことがわからない。
・まとまったお金が入ってくる。
・売却しても引越しは必要なく、そのまま住み続けることが出来る。
・固定資産税などのランニングコストがかからない。
・将来、買戻しも可能。
デメリット
・ローン残高が売却価格より多い場合は使えない。
・買取なので通常の売却より安くなる。
・期限があり、ずっと住み続けれるわけではない。
・家賃が高い場合がある。
・買い取る時は、普通に市場価格での買取。
この度の相談者様の状況と、メリット・デメリットを合わせて考えると、
・相談者様の住宅は超人気エリア、築15年経過していても4000万円以上の査定価格。
・月々のローン返済額は11万円。
・三年後には引越しは確定している。
・ローン残高は売却価格で十分に支払える。
結論は、リースバックは止めておいた方がいいです。
理由は、
・仮に、査定価格が4000万円であれば通常で考えると、買取価格は8割の3200万円位。
・三年間の住宅ローン返済額は、36ヶ月✕11万円＝396万円
・4000万円－396万円＝3604万円、買い取り価格の3200万円より手元に残るお金が多い。
・ローンの代わりに家賃が必要。安く見ても月15万円✕36ヶ月＝540万円
三年後に売却出来るので、業者は家賃を下げてくれるかもしれませんが、半額になっても270万円の家賃です。
・ローン残金も減るので返済は無駄ではない。
例えば今2000万円の残高とすると、三年後にはローン残金は2000万－396万＝1604万円です。
仮に今4000万円で売却出来れば、粗利で4000万－2000万＝2000万円が残ります。
三年後に少し住宅の評価が下がったと仮定して、3700万円で売却出来れば、粗利で3700万－1604万＝2096万円が残ります。
上記を考えれば、返済は無駄になってないことがわかります。
リースバックは、たちまち返済に困っている、まとまったお金が必要など「売却を急ぐ＋そのまま住みたい」といったニーズにはあっていると思います。
この度の相談内容であれば、じっくり三年かけて売却を計画する方がいいと判断します。
賃貸にしてはどう？
基本的に住宅ローンの場合は住居として住むことが条件です。
銀行によっては、賃貸物件として利用することはダメな場合もありますので注意しましょう。
でも県外に引っ越して、今後広島に帰る予定が無いのであれば売却をお勧めします。
理由は気苦労ばかりでメリットが少ないからです。
・空室時の時の精神的負担。
一度空くとすぐに入居者が決まるとは限りません。空家期間が続けば、ローン返済と二重払いになります。
・修繕費用、原状回復費用、税金等の負担。
住んでいないのに色々お金がかかるし、いつ、幾らお金が必要になるのか心配になります。
・さほど儲からない。
15万円で貸せば、返済11万円で4万円プラスになります。しかし、上記を考えると全額は残りませんし、空室があった年はマイナスになるかもしれません。
上記を考えると、やるならある程度の覚悟が必要で、軽い気持ちではしない方がいいです。
売却するにしてもどのタイミングがいいのか？
では、売却するにしてもどのタイミングがいいのか考えてみましょう。
・すぐに売却して、残った期間はアパートなどの賃貸に住む
引越しが面倒でなければいい方法だと思います。
ただ、やっぱり面倒ですよね（涙）、三年間の間で2回も引越すのとても大変です。
・移転の一年半前ぐらいから売り出していく。
住宅の売り出しから成約までの平均期間は６～8ヶ月くらいと言われています。
引渡し条件を三年後の引越し予定日にあわせて、一年～一年半前ぐらいから売り出せばいいと思います。
まとめ
・リースバックは✕、ローンの支払いも無駄にはなりません。
・賃貸は気苦労ばかりでそんなに儲かりません。
・引越し予定日から逆算して、余裕を持って販売していきましょう。
マイホームを購入しても、将来どの様な理由で手放さないといけない状況になるかわかりません。
この度は転勤がきっかけですが、住宅ローンが払えなくなった、離婚などの相談も増えてきています。
この様に住宅を手放さないといけなくなった場合、「どの方法が一番手元にお金が残るのか！？」を考えなければいけません。
焦って売却を急げば急ぐほど、業者や買主に足元を見られてしまいます。
大きな資産を所有しているのですから、常に出口（売却）は気にしておいた方が良いです。
売却の予定が無くても、不動産があってよかったと言えるように日々準備をしておきましょう。
