広島市の不動産価格上昇中！売却するべきか！？買うべきか！？
2021/12/13
こんにちは！
広島市・府中町で活動しています、AXCISの臺原です。
突然ですが、昨今の不動産の価格って高いと思います？安いと思います？
普通の人は「家（マンション）を買おう（売ろう）！」と思ってから、アットホームやSUUMOを見たりして物件の価格や相場を知る人が多いのではないでしょうか。過去の販売事例を取り出して、不動産相場が上昇しているのか下落しているのか調べる人は少ないですよね。
ニュースや他のサイトでなんとなく「今高いんだろうな・・・。」というイメージはあるかもしれません。
では、今買いたい人（売りたい人）は不動産相場が高騰している場合、どうしたらいいのかを考えたいと思います。
土地の価格は上昇しているのか
2010年以降の動向を考えてみます。
結論はすごく上昇しています。
・十数年前に、安佐北区で坪10万円以下で購入していた土地が、今だと20万円以上は出さないと購入できません。
・安佐南区のアストラムラインの北側あたりでも、坪25万円で買えたのに、今坪45万円以上します。
・広島駅の北側の光町で坪80万円辺りで交渉していたのに、そんな価格は今や夢の話です。
・府中町でも、坪100万円以上する場所があり、数十年前には考えられない価格です。
この様に、土地の価格は場所によって倍以上に値上がりしていることになります。
ただ、すべてのエリアで不動産価格が上昇しているわけではありません。
大まかに考えると、
・平地で災害指定エリア外
・交通が便利
・大型商業施設がある地域
など、「やっぱりこの地域は人気あるよね～。」という何かがある地域は高くなっています。
新築で建てる場合の建築コストも上昇している
値上がりしているのは土地だけではありません。
私がマンション・アパート建設のメーカーにいた時も、年々建築コストは上昇していました。
最近では更に追い打ちをかけた、ウッドショックの問題、コロナによる海外からの輸入遅れなど建築コストに大きく影響しています。
2015年に建てた全く同じ型番のアパートを、今建てたらどうなるのか算出して比較したところ、最低でも2割以上建築コストは上昇している計算になりました。
同じものを建築しようとしたら、20000万円で建築できたアパートが24000万円以上、住宅だと3000万円で建築できたのが3600万円必要になるということです。
建物を建てるということは大きなお金になりますので、値上がりしている額も恐ろしく大きな金額になってきます。
土地や建築コストが高くなるとどうなるか
新築はコストを下げる努力をするしかありません。
50坪の土地を購入しようとした場合、十数年前は坪40万円の土地であれば2000万円で購入できますが、坪80万円になると4000万円です。
しかし、土地の価格は倍になっても、私たちの給料が倍になったわけではありません。
土地にかけることの出来る金額は限られるので、この場所で欲しいのなら半分の25坪で考えるしかありません。
建物も同じで床面積を狭くする、上に伸ばす、材料、設備などのコスト下げる方法しかなくなってきます。
近年、3階建ての住宅って多くなったと思いませんか？3LDKの65㎡の新築分譲マンションって、ひと昔前にはあまりありませんでした。
背景にはこのような事情があるということです。
中古の価格も上昇します。
日本は「新築が一番！」と考える人が多く、世界でも珍しい新築大好き国民です。
でも、考える人は考えます。
例えば同じ府中町で、
A：新築 物件価格４５００万円 土地面積25坪 床面積120㎡ 3階建て
B：築１５年 物件価格４５００万円 土地面積50坪 床面積120㎡ 2階建て
このAとBの物件、どちらを買いますか？
古くてもBを買うのが正解です。
新築でも年数が経過すれば、あっという間に価値が下がります。でも土地は経過年数で評価格が下がったりしません。
30年後に売却しようとしたら、おそらく建物の価値は殆どありません。
でも土地価格が坪40万であればAは1000万円、Bは2000万円です。同じ価格の戸建住宅を買ったのに将来の資産価値が倍違います。
新築が好まれる理由の一つに「知らない人が住んだのが嫌だ」があると思います。でもそんなことが気になるのって長くても1年です。
1年建てばまったく気にならない事項を、大きな買い物の選択肢に入れることはおかしなことだと思います。
十数年前に建てた建物の方が「品質が良い」「土地も広めにとってある」のであれば、これだけ考えても中古の方がメリットは多いのは間違いありません。
マンションも同じで、少し古くても、同じ価格なら中古でも広い方がいいと思います。
設備などはお金を出せば変更できますが、広さだけはどうにもなりません。
そのことに多くの人が気が付けば、当然中古物件の価格も高くなっていきます。
買うべきではないのか、売るべきなのか
「欲しい！！」と思える物件に出会えたのであれば買うべきです。
「今高いらしいから、もう少し待ったら安くなるのでは・・・。」と相場を「読もう」とする人がいますがとても無駄な行為です。
これから下がるか上がるかなんかわかる人はいません。ただ、私はそう簡単には下がらない、まだ上がる可能性あり、と考えています。
わからないことに悩むよりは、その物件には二度と出会えませんので「欲しい！！」と思ったら前向きに検討しましょう。
しかし、注意点があります。
注意１，将来売却しやすい物件を買う
奇抜な間取り・外観、道の幅、土地の形状、立地などを注意して買うようにしましょう。
注意２，無理は絶対にダメ
どうしても欲しいからと言って、無理な住宅ローンを組んではいけません。
今時、将来の年収アップやボーナスを当てにして組む人はいないと思いますが、絶対にダメです。
住宅ローンは借金です。
現況でどうなのか、最悪なケースを想定しても大丈夫なのかをベースに考えましょう。
とんでもないことになりますよ！！
注意３、評価に合った物件を買う
相場よりも割高になっていないか、土地の形状にあった評価か、建築物に過剰なプレミアム価格（デザイナーズ等）が含まれていないかなど注意点は沢山あります。これはプロである不動産屋に聞くのが一番早いです。
ただ、相談するところを間違わないようにしなければいけません。
購入する時は、この上記3点は絶対に注意しましょう。
次に売却についてですが、
売却を考えている物件があるのなら、今売るべきです。現在相場が上がり続けているのは事実です。
「もう少し待ったらもっと上がるんじゃない？」と相場を「読もう！」とする人がいますが、さっきと同じでそんなことは誰にもわかりません。
売りたい物件があるのであれば、確実な今の相場で売った方が間違いがありません。
10年以内に売却を考えているのであれば、今のうちにさっさと売ってしまいましょう。
収益物件に関しては難しいところです。
収益物件もすごく値上がりしていていますので売るタイミングとしてはいいと思うのですが、問題は次が買えない事です。
「もう賃貸事業から手を引くわ！」であれば売却でいいと思います。
しかし、今後も賃貸事業を継続したいのであれば、次の物件を買わないといけないのですが、同じような物件はもう買えません。
例えば広島市内であれば、築20年以内、RC物件だと、2015年頃は表面利回り７％以上の物件がありましたが、最近は６％を超える物件は出てきません。
売却した時の利益と、所有し続けた場合に得る利益を比較検討する必要があります。
不動産相場を調べられるサイトの紹介
最近は、インターネットで無料で簡単に不動産相場を調べることが出来ます。
例えば、「ウチノカチ」というサービスでは、中古マンション、一戸建て住宅、土地等の価格相場を簡単に調べることが出来ます。
中古マンション、一戸建て不動産相場を調べられるサイトのご紹介住宅については、築年数、駅からの距離に基いて調べることが出来ます。
また、「トチノカチ」というサービスでは、土地の価格相場都市tげ、公示地価、路線価、固定資産税評価格等の価格情報、価格推移等の情報を簡単に調べることが出来ます。
どちらも会員登録などいらないので気軽に利用できる便利なサイトです。
まとめ
・不動産価格は年々値上がりしている。
・新築住宅やマンションはコストを下げて購入されやすい価格に調整される。
・中古の不動産価格が上昇してくる。
・いい物件に出会えたならば買った方が良い。（注意点を守りましょう）
・売却を考えている不動産があるのならサッサと売る。（収益物件は注意点あり）
今後も不動産価格が上がり続けるか誰にもわかりませんが、まだ下がる材料が見当たりません。
「人口減少・少子高齢化・空家問題など、将来不動産はただ同然の価格になるのでは！？」と言っている専門家もいますが普通に考えてみましょう。
人口は、単純に減るところもあるし、増えるところもあるということです。
広島市でも山側の地域は人気が無く、人口が減るかもしれません。
逆に土砂災害の心配のない平地が多い地域に人口が密集する可能性もあります。
収益物件の購入もマイホームの購入も同じ投資ということを間違えず、損をしにくい物件を買うことが一番大切ですね！
