空家問題から考える、広島市の不動産売却と購入
2022/02/16
こんにちは！
広島市、府中町で活動しています、株式会社AXCISの䑓原です。
日本では空家が問題視されています。
平成30年の住宅・土地統計調査によると、日本の空家率は13.6％で過去最高値となっています。また、将来空家になる可能性のある予備軍を含めると、すでに戸建の4分の1戸に達していると考えられています。そして2033年には3戸に1戸が空家になると予測されています。
さて、この様な話をTVから聞くと、
マイホームを買おうとしているAさん：「10年後にもっと空家だらけになるんであれば安くなるのでは？待った方が良い？」
賃貸事業を始めようとしているBさん：「マンションやアパートも空室だらけになって赤字になるんじゃない？」
マイホームをいずれ売却することを考えているCさん：「ウチの周りも空家だらけになる前に早く売らんといけんかね？」
このような質問が増えてきます。
将来空家が増える → 当然不動産価格が安くなる
物の価格は需要と供給のバランスなので上記のように考えてしまいますよね。
将来の空家問題を抱える広島市で不動産を売却、購入する際にどうすればいいのかをお話しします。
平均空家率で考えても意味なし
日本の空家率が13.6％で、各都道府県でも同じような平均空家率のようです。
予備群を含めると4戸に1戸（25％）、2033年には3戸に1戸（33％）とすごい空家率になります。
賃貸物件の空家率は平成30年全国18.5％とデーターがあります。2033年には24.6％になるかもしれません。
新築の賃貸住宅で考えると金利1.5％で考えると最低でも表面利回りが7％以上ないと赤字になる空家率です。
「空家だらけになるのだから、将来タダ同然で買える日が来るよ」と言う有名人もいます。
しかし、この「平均」っていうのが曲者です。
例えば、
A、B、C、Dのエリアがあるとします。
Aの空家率5％、Bの空家率10％、Cの空家率10％、Dの空家率30％ 平均空家率13.7％
Aの空家率5％、Bの空家率10％、Cの空家率10％、Dの空家率70％ 平均空家率23.7％
これが平均空家率です。ABCDすべてのエリアが23.7％ということは絶対にありません。
極端な例ではなく、実際に上記のように2極化することが十分に考えられます。
平均空家率を見て考えるのではなく、対象の不動産がABCDのどのエリアに該当するのかを考えなければなりません。
売却はどのように考える？
使っていない空家（不動産）があるのであれば、将来価格が上がるか下がるかではなく、間違いなく今が売り時です。
持ち続けた所でデメリットしかなく、何のメリットもありません。
「将来上がるかもしれんよ？」 → 誰にもわかりません
「子供や孫が住むかもよ？」 → おそらく住みません
「先祖代々の土地で売りたくない」 → ほっとかれる方が悲しいです。
色々売らない理由がありますが、ほとんどメリットがありません。
空家は特に問題が多く、
・ゴミや虫だらけ、何かの死骸も・・・。
・不法投棄、不法侵入、何が起こっているのか・・・。
・これらの被害はご近所にも・・・。
持つなら使う（賃貸や駐車場等）、使わないなら売る、すごく大切なことだと思います。
では「売る予定はないけど、早めに売った方が良いの？」という質問もあります。
「予定がないなら焦って売る必要は全くありません。」が答えです。
今高く売却出来るエリアなら、将来さほど下がらないと思います。（ABCエリア）
Dエリアなら、おそらく今もそんなに高く売れません。
将来の空家率に左右されることなく、売りたくなってから売ればいいと思います。
購入はどのように考える？
考え方は売却と同じで、ABCエリアはそんなに下がりませんし、Dエリアであれば今でも安いです。
マイホームを購入する時、将来売却する可能性があるのなら、高くてもABCエリアで買うことをお勧めします。
ABCエリアは高くて買えそうにないから、Dエリアで買うという選択肢は止めておいた方が良いかもしれません。
また、今後どうなるかわからないけど一生住み続ける予定なら、売れるかどうかは考える必要がないのでエリアを気にする必要はないと思います。
「いずれ上がるかも、下がるかも」で判断するのではなく、自分のライフスタイルに合った不動産を見つけたその時が購入時だと思います。
しかし、賃貸事業用物件はそうはいきません。
空家が増える＝事業の失敗リスクです。
広島市の賃収物件は年々高騰していますが、郊外であれば表面利回りが10％を超える物件を目にすることがあります。
「安物買いの銭失い」という言葉にあるように、本当に買っても大丈夫なのか将来の事業予測をしっかり立てることが重要です。
表面利回りが、中区で7％と郊外15％のマンションがあったらどちらを選びます？
選択を間違うと地獄です。（涙）
事業は人間がそこにいるから成り立ちます。なんのお店を作るにしても、明らかに人が多いエリアに作る方が儲かるのではないでしょうか。
まとめ
空家率をABCDとエリア分けして考えましたが、分母をどの規模に当てはめても該当します。
日本の中のABCD、広島県の中のABCD、広島市のABCD、府中町のABCD、エリアを決めればどこでも2極化が出てきます。
この2極化はすでに起こっていて、今後は格差が広がると考えたほうがいいと思います。
日本の人口が減るのは、将来起こる間違いの無い事実です。
極端に減る県もあれば、将来増える可能性もある県もあります。広島市も同じで、増える区もあれば大幅に減る区もあります。
売却・購入にあたっては、損をしたくないのであれば「平均」と言う言葉に惑わされることなく、自分の目で見ることが大切ではないでしょうか。
空家が問題になっている事実には目を背けてはいけません。
共有名義になっている、相続でもめている等、中には簡単に売却出来ないケースもあります。
ただ、大半のケースは「ほったらかし」になっているだけです。
上記でも述べましたが、ほったらかしは何一ついいことはなく、それどころかご近所、人に迷惑がかかる事もあります。
「限りある台地の有効活用」は不動産オーナーの責務ではないでしょうか。
持つなら使う、使わないなら売る、考えるのが面倒なら不動産屋に相談する、ほったらかさないようにしましょう。
