一括借上げやサブリース、何がそんなに悪いのか？

 

「30～35年一括借り上げ」「サブリース」、様々な問題が取り上げられています。

しかし、安定した賃貸事業が行えるのも事実です。

一括借上げが、あるない関わらず「会社の言いなり」「管理会社に任せっきり」では絶対にだめです。

管理会社も商売でやっているのですから、自社の都合よく話を進めてくるのは当たり前です。いくら懇親的に見えても、相手は慈善事業ではなく商売です。

何にしてもそうですが、無知は必ず損をします。情報や知識を身に着けることは、事業を行うにあたってとても必要なことです。

何に注意をしないといけないのか、自分の見解を持てるように、準備をしておきましょう。

 

一括借上げの会社と付き合っていく注意点

 

・家賃の見直し

この問題が一番多く取り上げられます。

最近は建築費も高いし、土地も高い、どうしても総事業費が高いので収益が悪くなります。

そこで、新築時の家賃を市場よりも高く設定して収支をよく見せます。

「ちょっと家賃が高いんじゃない？」と質問すると、「設備がいいから」「デザインがいいから」など、もっともな理由を営業マンは言います。

でも、市場からかけ離れている家賃は絶対に下がります。入居者様は賃貸物件に過剰な設備やデザインを求めてなく、それに対して高い家賃を払ったりしません。新築だからかろうじて入居が付いただけです。家賃保証の固定期間が２～５年くらいの管理会社は、収支をよく見せるためにこの手を使います。新築プレミアム家賃を絶対に収支の当てにしてはいけません。

１０年固定などの固定期間がある場合、固定期間後に家賃の見直しが行われます。いきなりその時の家賃で決まるわけではありません。固定期間中の家賃の推移が参考にされます。家主さんはその期間中に、今現在の募集家賃がいくらなのか常に把握しておきましょう。意味が分からなく家賃が下がっていたら、都度問い合わせたほうがいいです。

自分が納得いかないことを放置しないようにしましょう。その日々の努力が見直し時の結果が大きく変わります。

見直し時に、納得いかないことには簡単に承諾してはいけません。「一括借上げ打ち切りますよ？」などの殺し文句を言ってくるかもしれませんが、そんな脅しに負けてはいけません。ちゃんと理論武装をして、納得のいくまで話し合いをいましょう。

ただ、逆に意味のない値上げ交渉もダメです。あくまで市場に受け入れられる家賃かどうかです。

 

 

・修繕費などの見積もり価格

管理会社が持ってくる見積もりは高いです。原価に数％の利益を乗っけているのですから当然です。

修繕の話があったら他でも見積もりを取って、理論武装は必要です。細かい修繕ならいいですが、大規模修繕になってくるとかなりの差が出ますので注意しましょう。

ここでも「管理、打ち切りますよ？」の伝家の宝刀を出してきても、怯んではいけません。簡単に切ってきませんので大丈夫です。

 

 

・追加の設備投資の提案

客付け促進のために、設備投資の提案をしてきます。

「家具付きにしましょう。」「セキュリティを強化しましょう。」「宅配ボックスを付けましょう。」等など。

もちろん追加の資金は必要になり、月々の利用料という形で借上げ家賃から引かれる場合もあります。

中には必要な対策もあるかもしれませんが、大半の物件は、こんなことで入居率が上がったりはしません。入居率が悪いのは、最初の段階で何かが間違っています。

じゃあ、何のためにこのような提案をしてくるのか？

答えは簡単です、会社の利益になるからです。

本当に必要なものなのか、自分で見極めないと、永遠に搾取され続けてしまいます。

 

 

・建替え提案

２０～２５年で建替える必要はめったにありません。どうしようもない、特別な理由があるのなら仕方ありませんが、本当によっぽどの事です。

これは建物の状況、環境等の判断が必要なので、しかるべきところに相談しましょう。営業マンは良いことしか言いませんので、本当にしたほうがいいのかよ～く考えましょう。

まったくの無駄も多いのが事実です。

 

 

・リピート提案

これも状況によります。いい場合もあるし、やめたほうがいい場合もあります。問題は場所、地域です。税金対策等で、どうしても建てる必要があるのなら、そこに建てるよりは他の地域で土地を買って、建てたほうがいい場合もあります。

不動産も分散投資が大切です。

 

 

・管理会社の対応

すごく良し悪しの差があります。素晴らしい対応の担当もいれば、とても残念な担当もいます。いざという時に役に立たないようでは本当に困ります。何かあったときに嫌な思いをするのではなく、日ごろの付き合いで担当の力量を把握しておきましょう。我慢ならないようなら、担当を変えてもらうべきです。

 

一事が万事、ダメダメな担当は、

・時間にルーズ。

・電話やメールの折り返しが無い、遅い。

・頼んだことの明確な納期がない、守らない。

 

些細なことをグチグチ言う必要はありませんが、上記のような奴はダメです。付き合ってはいけません。社会人として論外です。すぐに担当を変えてもらいましょう。大事な物件を任せてはダメです。

 

このように、一括借上げは管理会社の言うがままになってしまいがちですが、「切られてもいいわ！」と強い気持ちをもって対応しましょう。

 

 

・一括借上げ、サブリースの問題や悩みごとは、是非相談ください。

あれこれ悩んでも仕方がありません。悩むなら、理解して悩む方がはるかに良いです。

 

世間が言言うほど一括借上げは決して悪いものではありません。安定事業を行うには最高のパートナーに成りえます。

問題は、会社？担当者？システム内容？

どこに問題があるのかをしっかりと見極めて選び、付き合うようにしましょう。