不動産、本当にお得な「極秘物件」存在するのか？

こんにちは。

少しずつ寒くなってきました。

金木犀の香りも無くなり、気持ちのいい季節はあっという間ですね。

冬はとにかくイベントが多いので楽しいのですが、一年の中で一番体重管理が難しい季節です。

昨年の貯金も消化できていないので、寒いけど徒歩通勤を続けたいと思います。

 

さて、

誰でも欲しい物を、安くお得に買いたいですよね？

特に不動産を買うとなると、何百万、何千万と差が出るので、是非とも「掘出し物」を手に入れたいものです。

営業マンに「極秘物件ありますよ！」と言われると、心がウキウキしてきます。

 

しかし、そんなものは実際はありません。ほとんど営業トークです。

 

サイトで物件検索していると、「登録したら極秘物件が見れます！」みたいなのがあります。登録して見てみても、特に掘出し物感は大してありません。

たまに、あまり付き合いのない会社が「マル秘収益物件です。」って持ってきますが、別に普通の物件が多いです。

当然だと思います。

 

普通に考えて、その様な掘出し物があれば、まず最初にお得意様とか、取引のある会社など、すでにWinWinの関係が構築されている取引先に紹介されます。

一般の初見のお客様に、このような特別な情報が入ることはほとんどありません。

 

売主さんの何らかの都合で、「安くていいから早く売却したい。」など、ごく稀に安く買えそうな、正に掘出し物が出ることがあります。

 

そのような物件が出ると不動産会社は、

 

①まずは自分（会社）が買取する

しかし、物件の規模が合わない、余剰資金がない、物件をこれ以上抱え込めないなど、何らかの理由で買わない場合

　　　　　　　　↓

②お得意様（個人・不動産会社）にお声がけ

　　　　　　　　↓

③インターネット媒体に掲載して募集

 

ザックリ言えばこんな感じで物件情報は流れていきます。この流れで、①②が安く買って、市場の価格で③流通していきます。

不動産に限らず、多くの商品はこのような形で流通していきます。

掘出し物情報が回ってくるようにするためには、紹介側とWinWinの関係を築いておくか、最低でも顔見知りになる必要があります。

 

 

だからと言って、インターネットに出ている物件が売残りというわけではありません。

 

インターネットに出ている価格、市場に出ている価格は、適正な価格で売られている物件です。

 

収益物件のオーナーさんに多いのですが「売り残り感があるから、インターネット媒体にのせないで。」って言われることがあります。「こっそり売りたい。」とか「管理会社に知られたくない。」など何か理由があるなら別ですが、ちょっと考えてみてください。

 

一例として築8年のRCマンションを持っていたとしましょう。表面利回り何％で売りたいです？

「５％？８％？」

早く高く売りたいのなら、ネットに乗せる？載せずに極秘物件として内々で？

 

一緒です。

 

８％なら、ネットに載せても載せなくても、直ぐに売れます。わざわざ「極秘物件です！」て言わなくても簡単に売れます。ネットにのせても問合せが殺到します。

５％で売りたいなら、載せても載せてなくても、直ぐには売れません。「超スーパー極秘物件です！」って言っても売れません。

簡単に言うと、

 

掘り出し物　＝　安い・お買い得

 

早く売りたいなら別ですが、売主さんから見たら、特定の人だけに紹介されるよりも、ネットにのせて多くの人に見てもらい、市場価値をはっきりさせる方が高く売れると思います。

売主さん側に特別理由もないのに、不動産屋が表に出さず内々での販売活動に拘る場合は、買手も自分で見つけたいだけかもしれません。不動産屋に握られることだけには十分に注意しましょう。

 

買主さんは、ネットに出ている価格を見て、直ぐにあきらめる必要はありません。

ネットに出ている価格は、市場価値以上の価格で掲載されている場合もあります。また、売主さんもギリギリの価格で売りに出したりはしません。「これっくらいで売れたらいいな」の余裕が価格に乗っています。

気に入った物件があったら、まずは不動産屋さんに問い合わせして、価格交渉をしてみましょう。ひょっとしたらがあるかもしれません。

ただ、半額とかは無理なので、常識の範囲で考えましょう。

 

 

「いい話」はそう簡単にはありません。逆に「いい話」って、ろくでもない話が多いです。

 

大切な物件を取引するのですから、どのような戦略で売却・購入するのか、よく練って取り組むようにしなければいけません。