最近の広島市不動産市場に思う事。
2021/02/15
こんにちは！
AXCISの臺原です。
最近、時間が過ぎるの尾がとても早く感じます。
こないだ2021年がスタートしたかと思えば、もう2月の半ばですね。この調子だと、あっという間に新年度になりそうなので、意識して日々大切にしていきたいと思います。
さて、日々不動産業に邁進しているのですが、思うことがあります。
収益物件の利回りについて。
ひと昔前で考えると、築２０～３０年のRCマンションの利回りは、１０％を超えるものが市場に出回っていました。
いまだに、「利回り10％以上じゃないと買ってはダメだ！」って言っているコンサルの人がいます。利回りが高ければ高い方がいいのは当たり前で、今の世の中、そのような物件にはお目にかかれません。
何らかの売主さんの都合で物件が出たとしても、表に出ることはほとんどないと思います。
８％あればいい方で、６～７％が平均的な利回りになっているようです。
ただし、利回りが良ければいいのか？今の利回りでは購入すべきではないのか？ではありません。
いくら表面利回りが１３％あっても買ってはダメな物件もあります。逆に６％でも買った方がいい物件もあります。物件の見極めが重要です。
また、売り物件が出にくくなっているようです。
オーナーさんは「高値で売却したい。」気持ちがあるのと、「売却しても次が買えない。」「同じような好条件の物件がない。」などの事情から売却を控えているようです。
買いたい人はいるのに物件が出てこない、当然価格も下がりません。
新築物件について。
建売住宅、新築分譲マンション、完成見学会やモデルルームによく行きます。
府中町の新築マンション、６０～７０㎡で4,000万円を超えています。それでもほぼ完売のようで、とても人気は高いようです。
最近の物件は設備がとてもよく、年々すごく便利になってきています。内装もアクセントクロスを使ったりしてとても雰囲気がいいように仕上がってます。
しかし、やっぱり広さが気になります。
もちろん広いばっかりがいいとは思いません。ただこの広さを、この金額で買ってもいいのかと思ってしまいます。
現在、土地の価格、建築費は年々上がっています。この価格の差はどこで埋めるのか？を考えて物件は選んだ方がいいかもしれません。
日本は特に新築への信仰が強いですね。
不動産（マイホーム）購入は投資です。
何千万円を借金をして、株とかFXに投資します？
そんなことする人はいませんよね。
でも、不動産（マイホーム）を買うという事は、同じことだと意識したほうがいいと思います。
安易に融資が付くからで購入するのではなく、よくよく考えて購入しましょう。
市場価格はどうか？
築15年、25年だといくらで売却出来そうか？
いくらで賃貸できそうか？
近隣の空家率はどうなのか？
何か問題が起きた時にどう対処するのか？
少なくとも、これくらいの事は考えて購入しなければいけません。
投資で一番大事なことは、リスクを把握できること、リスクを最低限に抑えることだと思います。
「万が一のことを考えて行動してもしょうがない。」ではないと思います。
常に万が一のことを考えて対処し、何もなければそれでよしが正解だと思います。
念願の不動産、マイホームをせっかく購入したならば、絶対に自分の、家族の幸せに繋がらないといけません。
