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各不動産投資に思うこと。

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広島市の各不動産投資に思うこと。

広島市の各不動産投資に思うこと。

2021/04/13

こんにちは!
AXCISの臺原です。

 

日経平均株価、ダウ平均株価、S&P500指数等々、新型コロナ問題にもかかわらず順調に高値を更新している今日この頃です。

 

不動産投資市場も同じように高値で推移しています。
不動産投資・賃貸事業をやってみたいという問い合わせをいただくのですが、今現在正直お勧めできる物件が中々ありません。
不動産投資・賃貸事業と言っても色々ありますので、現状どうなのか考えてみたいと思います。

 

 

1棟マンション・アパート中古物件市場
 

某有名ポータルサイトで検索すると、
現在広島市でRC(鉄筋コンクリート)30年未満の物件を検索しても、表面利回りは、築21年6%、築30年近くでも7%を超えない状況です。
築30年を超えてやっと7%に乗り、良くて8%代がやっとです。

売主様の都合で、市場よりもお得な掘出し物件というものが出てくることもありますが、そのような物件はネットに掲載される前、もしくは掲載されても即買付けが入るので、一般の方の目にはまず入りません。

高くても、立地状況、間取り、市場価値、購入する必要性(税金対策・資産活用等)によっては買うのもありかもしれませんが、事業として成り立つのか注意が必要です。

 

 

1棟マンション・アパート新築物件市場
 

表面利回りが新築で6%以上という物件を目にします。
「そんなんわざわざ中古を買わんでも、新築買った方がいいじゃんか!?」と声が聞こえてきそうです。
でも、少し考えてみましょう。

 

・年々賃貸事業に向いている土地価格はとても高くなっている現実。
・職人不足で人件費、建材費の高騰、設備の充実など、建築価格の増加している現実。

 

この2点を考えただけで、中古より新築の利回りが良くなることってあると思います?

では、なんでそのような利回りが出るのか。
 

・狭い土地に、部屋を狭くして戸数を入れる。(ロフトなどを付けて工夫はしてある)
・一戸当たりの家賃を高めに設定する。(新築時だけはそれでも入居が付く)
・建物の品質を抑える。(ぱっと見はいいがよくよく見ると・・・。)

 

採算が合うように、良く見えるように色々な工夫がされています。
確かに表面利回りは6%なのでしょう。でもこの新築時の6%がピークで、後々収益は下がっていく可能性大です。
これなら新築を買うよりも、築10年表面6%の中古物件の方が良いです。理由は築10年を経過すると、家賃は安定し大きく下落する可能性がとても低いからです。また、工夫次第で家賃を上げることも出来ますので、収益アップの可能性もあります。
新築時の利回りがピークとはかなり怖いです。新築の現実はよくて5%前後あればいい方ではないでしょうか。

 

中には安く土地を仕入れて、建築コストを抑えつつ、いい物件を建てる夢のような会社もあるようですが
そんな会社の物件ならいいのでしょうが・・・。

 

 

最近流行りの郊外1戸建て再生投資
 

簡単に言うと、郊外の一戸建てを買って、リフォームして賃貸する不動産投資です。
郊外の一戸建てをとても安く購入するので、表面で15%~20%の利回りが出るとのことです。
理屈上はそうかもしれませんが、その物件って誰も買わないから安いんですよね。そんな郊外でわざわざ借りる人っているんですかね。その客付けのノウハウもあると言っていますが・・・。

 

私は利回りは低くても、資産価値のある方がいいです。

 

 

区分マンション投資
 

相変わらず「将来の年金の足しに!」の営業トークで儲かりもしないワンルームマンション投資をする人がいるみたいです。ちゃんと利益が出るのか計算すればわかる事です。ほとんどの物件は買ってはダメです。


家賃-(返済+管理費+積立費+固定資産税)= ほとんど赤字

 

将来の為にやる必要は全くありません。購入者以外の人が儲かるだけです。
ファミリータイプの区分投資も最近多いみたいですが、考え方はワンルームと同じです。今利益の出ない物件を買う必要はありません。

 

 

まとめ
 

色々書きましたが、新築でも区分でもいい物件はあります。そしてちゃんとお客様の事を考えた提案をしてくれる会社も存在します。ただ、自分のことだけしか考えない会社や、買ってはいけない物件があるという事実を知っておかないといけません。その見極めが重要です。
もちろん絶対に儲かるノーリスクな投資話はありません。(あったら間違いなく詐欺です)しかし不動産投資は、ある程度リスクを読むことが出来る投資です。
せっかくリスクを読むことが出来るのだから、価値、相場、年別家賃相場、地域情報等々、しっかり調べて行うことが重要です。


なんでも「いい話」には簡単に乗らないようにしましょう。
そして、しっかり相談することが大切ですね。

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