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マイホーム住替え、売るべきか貸すべきか!?

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マイホーム住替え、広島市では売るべきか貸すべきか!?

マイホーム住替え、広島市では売るべきか貸すべきか!?

2021/04/20

マイホーム住替え、売るべきか貸すべきか!?

こんにちは!
AXCISの臺原です。

住替えなどで必要が無くなった戸建やマンション、売った方がいいのか、貸した方がいいのか悩んでしまいます。
売るべきか貸すべきかの判断は、正解がありませんのでとても難しいものです。

そこで今回は、戸建・マンションは売るべきか、貸すべきか、メリットとデメリットを踏まえて考えてみましょう。

 

 

売るメリット・デメリット
多くの方は売るべきだと考えると思います。
売ってしまえば後の事は楽ですし、余計な心配事も無いのも確かです。

では、具体的にどのようなメリット・デメリットがあるか説明します。

 

<メリット>
・売ってしまえばそこで関係は無くなり、後々のリスクを最小限に抑えられる。
・まとまったお金が得られるので、ローン残金の支払い、新居購入のための頭金にあてることが出来る。

住み替えを検討している方は、売却がおすすめと言えるでしょう。

 

<デメリット>
・何時、何時迄に売却できるかわからない。
・希望の価格で売れるかわからない。

 

相手があってのことなので、売却がいつ完了するのか、金額によってある程度は予測が出来ても必ずという事はありません。
時に、ローンの返済が残っている場合は新居との二重払いになってしまいます。金銭的な問題がある場合は要注意です。

 

 

貸すメリット・デメリット
貸す場合は、どのようなメリット・デメリットがあるのか考えてみましょう。

 

<メリット>
・定期的な家賃収入が得られる。
・残しておくことで、将来自分が住んだり、親族が使用したりする可能性に備えられる。
・将来、売却出来る資産として維持が出来る。

 

<デメリット>
・空室のリスクがある。
・綺麗な状態を保つために、維持費も負担する必要がある。
・備え付けの設備が故障したときは家主が負担する。
・売りたくなっても売れない。(入居者がいるため)

 

賃貸事業と同じなので、事業を運営するためには色々費用が掛かります。

 

 

どっちが儲かるのか
築20年木造住宅 
返済期間残り15年 
住宅ローンの残債2,000万円 
住宅ローン返済額12万円/月

この条件で比較してみましょう。

 

<売却>
3,000万円で売却
3,000万円(売却額)-2,000万円(残債)=1,000万円
1,000万円(売却益)-120万円(売却時諸費用)=880万円

利益 880万円

 

<賃貸>
・月13万円で15年間賃貸
・15年の内、入退去1回あり(原状回復費45万円)
・空家期間8ヶ月
・エアコンや設備の故障・交換で100万円の支払いを想定
・15年間の固定資産税の合計40万円想定

 

13万円(家賃)-12万円(返済)=10,000円(手残り)
10,000円(手残り)✕172ヶ月(賃貸期間)=172万円
12万円(返済)✕8ヶ月(空家期間)=96万円

172万円-45万円(原状回復費)-100万円(設備の故障・交換)-96万円(空家期間の返済)=-69万円(15年間賃貸利益)
 

-69万円(15年間賃貸利益)-40万円(15年間の固定資産税)=-109万円

 

築35年で売却
2,200万円で売却
2,200万円(売却額)-0円(残債)=2,000万円
2,200万円(売却益)-90万円(売却時諸費用)=2,110万円

 

2,110万円-109万円=2,001万円

利益 2,001万円

 

<結果>
上記のケースだと、15年後にお金が残るのは貸した方に軍配が上がりました。
ただし、賃貸での収益は見込めません。
もちろん、「もっと空室期間があったら」「入退去が3回あったら」「家賃が下落したら」等など、考えないといけないリスクは沢山あり、それによって結果は全く変わってきます。15年間に起こり得るリスクは様々です。

 

一つポイントは「ローンの残債」です。
売るにしても貸すにしても残債によって結果とアドバイスが全く違ってきます。

 

 

まとめ
売る場合、貸す場合、どちらもメリット・デメリットがあります。
どっちがいいのか悪いのかは、広島市内なのか府中町なのか地域を考えても違いますし、物件よって条件は変わってくるのでどちらが正解かはわかりません。

 

最終的に皆さんの判断になりますが、単純にリスクを考えると売却が無難かもしれませんね。


 

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