建築請負契約前、絶対に必要なこと
2021/07/06
こんにちは！
広島市・府中町で活動しています、AXCISの䑓原です。
この度は、賃貸事業の相談内容について考えて話したいと思います。
賃貸事業の提案を受けている、今後考える予定のある方は是非参考にしてみて下さい。
イヤな予感がしたので・・・
この相談者様は、
自分の土地に某ハウスメーカーからアパートの提案を受けて契約したのだが・・・。
契約したけど、よくよく考えると「本当にこれでよかったのか・・・？」と不安になったようです。
正直、相談に来られるのが遅いです。
契約して契約時金を払っているので、解約をするにしても無傷ではすみません。
このまま進めていいのか、損をしてでも解約をするべき内容なのか考えなければなりません。
進めて良い事業なのか・・・
幸い今後の賃貸事業にも問題が無いと考えられる、アパート事業には最適な立地条件なので事業をすること自体は良い判断だと思いました。
問題になるのは中身です。
＜まずは金額＞
建築会社は原価に利益を乗せて契約します。会社も利益が無いと意味がないのでこれは当然のことです。
でも、乗せる利益率は会社によって、個々の契約によって大きく違います。
大雑把にいうと、RCで利益率は7％～24％、木造で12％～30％と大きく幅があります。最低粗利率は会社によって違いますし、契約する時期も影響します。
同じ契約でも、交渉によって大きく金額が変わってきますので、必ず行わなければなりません。
この度の契約内容は、場所がよいので家賃が高く取れます。家賃が高い分、多少請負金額が高くても収益はそこそこ出るので、納得されたのでしょうがまだ交渉の余地があります。
しかし、契約後の値引きは簡単にはいきません。
＜プランの内容＞
2LDKのファミリータイプで駐車場割合が150％のプラン内容でした。
このエリアは十分にシングルも需要が見込まれるエリアです。「賃貸はファミリーが安心！」みたいなファミリー物件神話みたいなのがありますが、そんなことはありません。
交通状況、地域環境、利便性、今後の人口・世帯数の動向を考えたらシングルの方が良い場合もあります。
だからといって、某会社のように20㎡前後の狭い部屋を詰め込めばいいというものではありません。
このエリアであれば、1LDKの間取りで駐車場割合50％がベストではないかと考えます。
建築費は増えてしまいますが、戸数が増える分収支が良くなります。
どうしたのか・・・
プラン変更して価格交渉をしました。
契約後値引きはどこの会社も嫌がります。
しかし、プラン変更による値引きは結構受けてくれます。
一括借上げでの契約でしたが、再提案したプランでも問題なく査定がおり、一括借り上げも可能です。
価格もおおよその原価を考え、この会社だと粗利率〇％までは交渉出来ると踏み、価格交渉も大成功でした。
立地も良し、価格も妥当、プランも最適、これなら何も心配はいりません。自信を持って事業を進めて頂けると思います。
相談者様もかなり安心されたようで、事業が進むのが楽しみにされているようです。
まとめ
一人で悩まず、わからない事は相談しましょう。
でも、相談相手を間違わないようにしなければなりません。
他の建築会社に相談しても、当然引っ張りたいので価格の競争にしかなりません。
銀行に相談しても、付き合いのある建築会社を紹介されるだけです。
税理士に相談しても、賃貸事業に知識と経験が無ければ、ただ「やめときんさい」と言われるだけです。
では、親身になってくれる知人に相談したらどうか？いかにも詳しい顔をして、100％「やめときんさい」だけです。
だって知らないし、やった事、考えた事すらないのですから・・・。
何事も相談をするのなら、相談内容の事項に対して「実際にやったことがある人」「多くの成功・失敗の経験がある人」「同じ立場で考えてくれる人」が絶対条件です。
賃貸事業は最初（契約時）が大切で、今後のすべてが決まると言っても過言ではありません。
そして、人生を豊かにしてくれる素晴らしい事業です。
私自身、皆様の何かお力になれたらと思いますので、お気楽にお声がけ下さい。
