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築古の不動産は買ってはダメ!?

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広島市の築古不動産は買ってはダメ!?

広島市の築古不動産は買ってはダメ!?

2021/07/27

築古の不動産は買ってはダメ!?

こんにちは!
広島市・府中町で主に活動しています、AXCISの臺原です。

 

<おしらせ>
今月の28日より、事務所を移転します。
新住所:広島県安芸郡府中町大通3-4-10 3階

引き続き、よろしくお願いいたします。

 


さて、前回の築古物件についての話からつながりますが、この様な質問がありました。

 


質問内容
 

「築33年の1棟マンションを買っていいものか?」

 

悩んでいる点は、
・10年所有すると築43年、売りたくても売れないのではないか?
・解体する時に莫大な解体費がかかるのではないか?
・莫大な修繕費がかかるのではないか?

 

上記3点が悩んでいる要点です。
築古の古い物件は、先が見えないという不安ですね。

 

他に客付け・客層が心配といった不安も築古物件にはありがちですが、この度の物件はその心配は無いようでした。場所・間取り・物件の状態・駐車場割合、市場に合っていて今後大きく変化することは無いと考えられます。

 

「事業としてはいいけど、古いんよなぁ」が、なかなか決断できない理由です。

 

 

回答
 

それでは悩んでいる点の上記3点を考えてみましょう。

 

・10年所有すると築43年、売りたくても売れないのではないか?
基本的に収益物件の価格査定は、将来その物件が幾らの収益を生んでくれるのかを元に「収益還元法」で売買価格が決められます。
なので、築43年であろうが築53年であっても収益が期待される物件であれば、全然問題なく売却出来ます。
気を付けないといけないのは「いくらで買ったものが、いくらで売却出来るのか」です。
同じ地区の物件が年代別に、現在、今までにいくらの利回りで売買出来ているのかを調べなければなりません。
10年後、20年後の販売価格を把握し、手出し資金、残債、修繕費などを差し引いて、損失が出ない価格で売却出来るのであれば築33年は問題にはなりません。

 

・解体する時に莫大な解体費がかかるのではないか?
物件の状態によって前後がありますが、解体費の目安は、RCだと延床面積坪単価6~9万円、木造は4~6万円ほどかかります。
また、入居があれば退去費用なども必要になります。
ご心配の通り、解体に係る費用は結構な額になってきます。

 

・莫大な修繕費がかかるのではないか?
修繕の履歴によりますが、築33年の物件であれば10年以内に大規模修繕は必要になってきます。
戸当たり200万円が大規模修繕の目安になります。大変大きな金額になりますので、避けたくなりますよね。
将来必要な修繕費を上乗せして、表面利回りを計算しなければなりません。

 

例えば、
物件価格10000万円・年間家賃収入1000万円・戸数10戸・表面利回り10%

 

大規模修繕:10戸✕200万円=2000万円+物件価格10000万円=12000万円
表面利回り8.3%

 

先に金額を想定しておけば、リスクを把握できると思います。

 

 

結論
 

築33年の物件だから購入してはいけない事はありません。

 

売却する時、解体する時の金額を把握しておくことが大事です。受け入れられる範囲であれば問題ありませんし、許容範囲を超えるようであれば買うべきではない物件だという事です。
また、しっかり建築された物件なら、築40年、50年たったから解体、売却など考える必要も全くありません。利益を生み続けてくれる限り、大切に運営していきましょう。
手放して他の物件を買い替えるより、コスト的にもいいと思います。

 

築年数よりも、事業としての価値を考えて購入しましょう!

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