不動産の共有名義、注意する点はどこ？

こんにちは！
広島市・府中町で活動しています、AXCISの䑓原です。

毎年、雨による災害が起こり心配になります。
今週も雨が続くようなので、命の安全を最優先に行動しなければなりません。
全く降らないのも困りますが、もう少し適度に降ってほしいものですね。

 

さて、「共有名義の持分割合の考え方ってどうなの？」との質問を受けました。
結婚して家を購入する場合、夫婦でお金を出しあったり、親からの援助を受けたりすることがあります。
その場合、割合を明確しておかなければなりません
今回は、共有持分の割合についてお話します。

 

 

共有持分のメリットとデメリット
 

まずは共有持分のメリットとデメリットを確認しましょう。

 

＜メリット＞
・売却時に特別控除を二重に受けられる。
不動産を売却するときに受けられる「居住用財産の買い換え特例」があります。
不動産売却で利益が発生した場合、税金がかかります。
この特例を利用すると、税率を乗ずる前の利益から最大で3000万円を控除できます。

 

加えて、共有持分の場合はそれぞれの名義者が特例を受けられます。
つまり、2人名義人がいる場合は6000万円まで控除できます。

 

＜デメリット＞
・共有者の承諾がないと売却できない
共有している不動産であるため、1人の判断で売却は行えません。
話し合いがスムーズに進めば何も問題はありませんが、複数人の承諾がいる場合等、トラブルになる可能性もあります。

 

・贈与税の対象になる
夫婦共有の場合、どちらかが先に仕事をやめ、もう片方が残りのローンを支払うこともあるでしょう。
その場合、一方からもう一方へ不動産が贈与されたとみなされるため、贈与税の対象になります。
どのように支払いを進めるか、慎重に考えなければなりません。

 

広島で住宅を売却する場合、3,000万円以上の利益が出るケースは非常に少ないと思います。
そう考えると、デメリットの方が目に付くかもしれません。

 

 

持分の計算方法について

計算方法
（自己資金＋住宅ローン）/（物件価格＋諸費用）
具体的に数字を入れて確認しましょう。

 

＜注文住宅＞　
物件価格5000万円、諸費用400万円、夫婦の共有名義で購入
＜支払内訳＞
ご主人1000万円自己資金、残り4400万円を住宅ローン（夫婦2200万円で半々）
＜持ち分＞
ご主人の持分は　1000万円＋2200万円/5000万円＋400万円＝60％（3/5）
奥さんの持分は　　　　　　2200万円/5000万円＋400万円＝40％（2/5）

 

贈与税の問題があるため、前もって計算しておきましょう。

 

 

共有名義の不動産を高く売るには

・名義人全員が同意を取る
不動産会社にとっても、名義人全員の同意があるかは重要なポイントです。
同意の有無は正直に伝えましょう。

 

・反対している人がいたら説得する
共有名義人の中に1人でも同意しない人がいた場合、その物件は売却できません。
個人の持ち分の場所だけを売却する方もいますが、売却価格は市場価格よりも大きく下がります。
そのため、売却するときには反対している人を説得してから行いましょう。

 

・スムーズにいかない場合は不動産会社に依頼
売却を拒否する人にはその人なりの理由があると思います。
不動産会社は、これまでの経験を活用して解決できる可能性があります。
また、不動産会社が提示する客観的なデータを見せることで、意見が変わることもあります。

 

まずは共有名義者間で説得を図り、無理な場合は不動産会社に依頼しましょう。

 

 

まとめ
 

将来何があるかわかりませんので、共有名義での所有はお勧めしません。
共有者と何らかの人間関係に歪が出来た場合、非常に動かし難くなってきます。
中々話がまとまらず、ほったらかしになり、共有者の子孫にまで同意が必要になってくると、ほとんど他人なのでどうにもなりません。
 

ややこしくなる前に、買い取るか売却、最低でも持分割合はしっかりと把握しておきましょう。