やっぱり今は売却時か！？広島市の不動産出口戦略
2022/01/19
こんにちは！
広島市、府中町で活動しています、株式会社AXCISの臺原です。
一月らしく寒い日が続きますね。
先週の寒波があった日に東広島市の方面に言ったのですが、帰りに雪がものすごく降り、段々と積もってくるしスタッドレスタイヤは履いていないし、無事帰れるのかドキドキしながら運転していました。高速は通れなかったので下道から帰ったのですが、雪は瀬野あたりからは全然大丈夫で渋滞はしたものの無事に帰ることが出来ました。
スタッドレスに履き替えるのがとても面倒で「まだいいか・・・。」といつも後回しにしがちなのですが、大体イザという時に困ることが多いですよね。寒さもこれからが本番なのでさっさと履き替えます！
最近非常に困ったことがあります。
なんと、この1年間で体重が8キロも増えてしまったことです。（涙）
年末ぐらいには5キロぐらい増えていたので「やばいな・・・ぼちぼち痩せんと・・・。」と、警戒はしていたのですが12月～1月の誕生日会ラッシュ、正月休み、一年の内最も摂取カロリーが多い時期に突入し、新年体重を計るとあっという間にプラス3キロ・・・。
「もうやばい！これ以上増えたら歯止めが効かんくなる！！」ということで「毎日1万歩以上歩こう計画」を組みました。
１日1万歩は時間にして1時間半以上は歩かないと達成しません。
大体コースが決まっていまして、府中町から上温品方面、海田方面、戸坂の峠を越えてから広島駅を回る、この3パターンがお決まりのコースです。
今のところさぼらずに続けていますのでこのまま継続していきます！
関係のないダイエットの誓いを立てた所で、不動産の話をしていきます。
こんなご相談を頂きました。
「今高く売れるみたいだけど、うちのマンションも売った方がいいかね！？」
出口戦略をどう考えるかの悩みです。
＜物件情報＞
地域：広島市（広島駅徒歩15分）
築年数：20年（築10年の時購入）
規模：1棟マンション25戸 1戸40㎡ １LDK
残債：22,480万円
年間家賃収入：2,180万円
10年前の2012年に購入しているので、当時で考えるとめちゃくちゃ良い利回りとは言えませんが、立地、物件の競争力、築年数を考慮して「これなら大丈夫！」と自信を持って購入されたようです。
購入して10年間、空室で悩んだことも家賃下落もなし、大きな問題もなく非常に安定した賃貸事業が行えているようです。
ただ「ぼちぼち大規模修繕せんといけんな～。」と頭にあったみたいで、そのような時に「36,000万円で買いたい人がいるんですが・・・」と売却を進められたようです。
36,000万円で売却できたら、残債は22,480万円、単純計算で36,000万円－22,480万円＝13,520万円の利益です。
現在年間の手残りが700万円ぐらいなので、約20年分の収入が前倒しで貰えることになります。
売らず所有すると考えると、大規模修繕するなら戸あたり平均100万円と考えて、25戸✕100万＝2,500万円が必要になります。
20年✕700万円＝14,000万円、修繕費を引くと11,500万円が単純な利益です。
借入が終わるもう5年間（3,500万円）所有して、借金なしで売却すると丸っと利益として残ります。
長い目で見たら所有する方が資産としては残りますが、その分リスクの可能性もあります。
例え今まで順調でも、何か事件がおこれば家賃は下がるかもしれませんし、空室も出てくるかもしれません。
そういった様々なリスクを考えると、10年分の収益が残る金額で売却出来るなら、基本的に売却をお勧めします。
でも最近の悩み処は、次が買えないんですよね・・・。
高く売れるということは、安く買えないということです。
高く売れて安く買えるのが理想なんですが、昨今非常に困難な状況です。
所有している物件と同じような物件は今では買えませんし、今後買えるかどうかもわかりません。
そう考えると、これからも賃貸事業を続けたいのなら、買替えは難しいので売らない方がいいともいえます。
別に賃貸事業を続けるのはどっちでもいいなら、売った方が良いと思います。
これだけ売却益が出るのなら売った方がいいです。
注意点は本当に買いたい人が存在しているかどうかです。売り物件が欲しいだけのセールストークかもしれませんので気を付けましょう。
何にせよ、家にしてもマンションにしても、売りたい人は今は売り時です。
今後のライフスタイルを考えて、直ぐに売らないとしても「売ったらどうなるか？」は知っておいた方が良いと思います。
しかし、いつまで不動産の高止まりは続くのでしょうか・・・、数年しばらくは続くような気がします。
出口戦略の相談もお待ちしています！
