19日のBS1スペシャル「あなたのアパートは大丈夫？岐路に立つ投資用不動産ビジネス」見ましたか？

私のブログでも触れたことがありますが、サブリースの闇の部分が大きく取り上げられていました。家賃の見直しでデフォルトを起こし、返済が出来なくなる状況で、本当に辛いと思います。

このニュースの内容の見解は、また後日ブログで取り上げます。

ただ今現在、賃貸事業を考えている人、契約してしまった人に助言させていただきます。

毎度思うのですが、このようなニュースを見た聞いたりして、不安だったり後悔しているようであれば、やめるか解約した方がいいと思います。何が不安なのか、なぜ不安を掻き立てられたのか明確にし、自分の中で解決できないのであれば、手を出すべきではありません。

誰かに「大丈夫」と言われてやるのではなく、自分が心から「大丈夫」と思えないのならやめましょう。責任は自分で取るしかないのですから。

 

本題、

不動産出口戦略！売却か維持か！？（後半）

前回では売却した方がいい！を説明しましたが「どっちがいいんだろ！？」っていう場合もあります。この場合は今現在、事業がうまくいっているから悩んでいるのだと思います。

不動産屋さんは、出口戦略～出口戦略～って言います。売る物件が無いと商売にならないのですから当然言いますよね？もちろん間違ったことではないし、投資の目線で考えると、手放してやっと損得の判断が出来るのだと思います。

ただ、不動産投資って、事業でもあるんですよね。上手くいっている、これからも上手くやる自信がある、ならば大事に育ててもいいと思います。

事業が上手くいっているのに「売却してもいいのでは？」と思うのは、

 

・大規模修繕など、大きなお金が動く前に売却する

物件を維持し続けるためにはメンテナンスは必要です。どこかで大規模修繕を行わないといけませんが、何百万、何千万と資金が必要になります。それを、「他の人に押し付けちゃう」って感じです。もちろん買い手も気になるところなので、これを理由に減額を申し出ると思います。

 

・先10年分の事業収入（純利）くらいの売却益が出る場合

毎年の収入（管理費・維持費・税金を引いて）の10年分が売却益で得られるを目安にしています。もちろん、持ち続けていれば、20年、30年と利益を生んでくれるとは思いますが、長い年月に何が起こるかわかりません。地震、台風、大不況、事故、自殺、賃貸事業のリスクは山ほどあります。それを思えば、10年分の収益が先取りできるのならいい話ではないかと思います。

 

でも・・・、

本当に売った方が良いのかもう一度考えましょう！

 

・売ったはいいが、二度と買えないかもしれません。

利益がちゃんと出ている物件なら、いいときに買った物件なんだと思います。スタートが◎な事業です。

今現在、中々いい物件は少ないです。建築費も土地も高いです。

でもチャンスはいつか訪れてきますが、同じような気に入った物件には二度と出会えないかもしれません。

 

・売って、また買うのに、結構な諸費用がかかります。

売るのに物件価格の３～５％と譲渡税、買うのに物件価格の７～１０％の諸費用がかかります。2億の物件を売って、再度2億の物件を買うと、最大で約3000万円の諸費用がかかります。

2億位の物件だと、大規模修繕に3000万円もかかりません・・・。

買い替えることによって、利回りが良くなるのであればありなのかもしれませんが、前項でも説明したようにそんな物件は今は中々出てきません。

 

売って買ってで儲かるのは、銀行と不動産屋だけのような気もします（弊社も不動産屋ですが・・・）。ここは人それぞれの考え方の違いでしょうが、不動産投資は不動産事業です。投資して、事業がうまくいっているのであれば大切に維持してもいいのではないでしょうか。

お金を運んでくれる大事なかわいいヤツ（物件）です。ケガ（故障）や休息（空室）もありますが、大切に運営していくのも、価値のある選択肢だと思います。

 

売った方が良いのか？維持した方が良いのか？お悩みであれば、ご相談ください。

お待ちしています！