こんにちは！
AXCISの臺原です。

 

アパート・マンションを新築で建てる場合、一括借上げの会社に頼むべきか、工務店に頼んで一般管理にするべきか、広島市・府中町の地主さんや事業主さんから相談を受けます。
ネットで調べてもどちらもメリットデメリットがあり答えが見つかりません。

 

この回はどのように考えればいいのか、わかり易くまとめてみます。

 

 

 

一括借上げと一般管理の違い

 

＜一括借り上げ(サブリース）＞
・対象物件を会社が丸ごと借上げ。借上げ期間は30～35年。
・借上げ賃料の固定期間は、会社によって違い1年～10年
・借上げ手数料は募集家賃の10％～15％。
・30年間修繕費全額借上げ会社が持つため、大規模修繕や日々の細かな修繕費が一切かからない。
・借上げ期間、入退去で起こる原状回復費が一切かからない。
・客付け時に係る広告費が要らない。

 

注）会社によって内容は変わります。

 

＜一般管理＞
・管理手数料は募集家賃の3～5％。
・家賃の集金や滞納の請求などを代行。
・入居者のクレームや問い合わせに対応。
・共用部のメンテナンスや点検、修理。

 

オーナーの代わりに物件の運営を行ってくれます。

 

 

 

メリット・デメリット

＜一括借り上げ＞
メリット
・退去や空室、滞納があっても、毎月振り込まれる賃料は一定なので安心経営。
・修繕費、原状回復費、空室期間、募集時に係る費用等、運営に係る費用の心配が要らない。
・賃貸事業に起こり得るリスクを最小限に出来る。
・銀行の融資が受けやすい。
・客付け費用が掛からない。
・引き渡し時から満室想定なので安心。

 

デメリット
・建築費が高い。
・手数料が高い。
・会社によって、システムの中身が全く違う。
・自由に賃貸事業が出来ない。
・更新時借上げ賃料の決定権は、ほぼ管理会社にある。

 

＜一般管理＞
メリット
・管理費が安い
・建築会社を選べるので建築費が安く済む。
・退去や空室が無ければ収益が残りやすい。

 

デメリット
・将来の収入・支出が読みにくい。
・入退去が多い場合費用が掛かる。
・空室が出ると収入が減る。
・将来に必要な修繕費、エアコンや給湯器など修理・交換費の積み立てが必要。
・客付け時の費用が必要。
・新築引き渡し時に空室が多かったら最悪。

 

 

 

どちらが効果的か？

 

賃貸事業経験者：何もかも自分で出来る人は一般管理がいいです。
賃貸事業初心者：初めて、またはサラリーマン大家さん等、本職が忙しい人は一括借上げの方がおすすめです。

 

賃貸事業のストレスのほとんどはお金の問題です。
「退去が出た。直ぐに埋まるかな・・・。」
「退去が出た。部屋をきれいにするのにいくら必要なんだろう・・・。」
「エアコンが壊れた。修理で済むのか、取り換えか・・・。」
「空室が埋まらない。広告費を一か月から二か月にあげるか・・・。」
「いずれ来る大規模修繕。いくら必要なんだろう・・・。」

 

この様にお金に係る悩みばかりです。
そして、いくら必要なんだろう・・・。」から「本当に業者が言うように、この金額が適正なのか・・・。」との心配も出てきます。

 

賃貸事業は事業ですので決して楽ではありません。
一括借上げのシステムをうまく利用することで、余計な気疲れや損をせず、安心して事業を行えるのも事実です。

 

どっちが儲かるかは一概に言えませんし、比べるものではないと思います。
入退去が多い年は一括借上げの方がお金は残ります。逆に少なければ一般管理の方でしょう。
結局タラればなので、将来わからないことを考えても意味のないことだと思います。

 

 

 

注意点

 

一番の注意点は一般管理、一括借上げ、会社の選定を間違えると大変なことになります。

 

近年、カボチャの馬車、レオパレスの問題など一括借上げ・サブリースの問題は絶えずあり、このイメージから一括借上げ・サブリースは止めておいた方がいいといった意見もあります。
不動産業に限らずどの業界でもそうですが、いい会社もあればクズ会社もあります。
いい会社に頼めば素晴らしいパートナーになってくれますが、間違えてクズ会社に頼んでしまったら地獄に引きずり込まれてしまいます。

 

一般管理も一緒です。何もしない、何の役にも立たない、何のために頼んでいるのかわからない管理会社もあります。

 

建築会社を選ぶのに建築費が安いに越したことはありませんが、安いけど職人のマナーが最悪、作業仕上げは雑、完成したもののため息が出る、そんな建築会社に頼んでしまうと最悪です。

 

「一括借上げ」「一般管理」同じシステムの名前でも、会社によって内容が全く違うことを知ることがとても大切です。
そして、どちらの管理も素晴らしい会社は存在しますので間違わなければ心配はありません。

 

 

 

まとめ

 

「会社によって中身は違う」をしっかり念頭に置きましょう。
例えば、問題になりやすいのが家賃の固定期間です。
「最初の家賃から下がってきて赤字になった。」よく耳にするクレームですね。
何でそうなったのか最初っから原因があったはずです。
「知らなかった」「言っていなかった」そんなことを言ってもどうにもなりません。

 

建築費を取り上げても、一括借上げの会社に頼むと高いです。会社によって違いますが、結構な粗利率で契約されています。修繕費や原状回復費がかからないけど、最初の建築費に上乗せされているとも考えられますよね。

 

「得だ！」と思ったことが本当に大丈夫なのかよく考えましょう。

 

何にしても、賃貸事業を行うという事は大きなお金が動きますので、しっかり調べて、知って行わなければなりません。

 

ただ自己流には限界がありますので、その道に詳しいパートナーがいれば楽だと思います。
日ごろから勉強ついでに意識して探すことも必要だと思います。