広島市で不動産投資、リスクをどう捉えるか
2021/06/08
こんにちは！
広島市・府中町を中心に活動しています、AXCISの臺原です。
家が欲しい、建てるための土地が欲しいなど、自分が所有する場合の「欲しい物件」は解りやすいです。人それぞれで、希望をヒアリングしてイメージを形にしていけばいいので、一緒に考えていても楽しいですよね。
賃貸事業・投資物件の「欲しい物件」も人それぞれの投資基準、考え方、価値観が違うので、ご紹介するためには最初のヒヤリングは必須です。
しかし、賃貸事業・投資物件は、人よって「欲しい物件」でも、他の人では「要らない物件」と捉えられることもあります。
これは欲しい物件？要らない物件？
例えば、同じ場所、建物構造、全く同じ状況の物件が2棟あるとします。
A物件
8,230万円 1棟アパート（8戸）築20年 満室
家賃年収8戸×6万×12ヶ月＝576万円 表面利回り7.0％
B物件
4,800万円 1棟アパート（8戸）築20年 5室空家（事故・事件の類ではない）
すこし極端な例ですが、このAとBのメリットデメリットを紐解いてみましょう。
A物件は購入したときから満室なので、100％の収入が得られるのは安心ですね。20年でこの表面利回りはいいとは言えませんが、場所や建物の状態がいいのであれば問題はないと思います。
しっかり満室運営が出来るかどうかがポイントです。
B物件はなぜ５室空いているのか原因が問題です。空いている原因が納得のいく理由なのかを徹底的に調べなければなりません。ここを調べることが出来るかが、不動産を購入するにあたり重要な労力です。
最初は不安があるかもしれませんが、満室にすれば表面利回り12％です。
築20年で表面利回り12％は先ず出てこない優良物件です。
皆さんはこのAとB物件、どっちが欲しいと思いましたか？
リスクとリターンを考える
収益不動産を判断する時、購入時が「利回りのピークか」を一つの判断材料にしています。
A物件は家賃が近隣相場に比べて乖離があるかがポイントです。
少し手を加えることで、家賃の値上げが出来る可能性があればいいのですが、現時点の家賃に割高感があれば、購入時の収益をピークに減収していく可能性が高くなります。
ただ、築20年だとある程度家賃は安定していると思いますので、よくも悪くも収益の増減は少ないと思います。あまり面白くはないですね。
B物件をすすめると、「空き家が多ければ手出しになるじゃないか！買ってから損するような物件を進めるのか！」と言われるかもしれません。
しかし、ダイヤの原石を見つけることが不動産投資の魅力だと思います。
B物件は確かにリスクは有ります。
・なぜ5部屋空室なのか？
・満室に出来る公算があるか？
・満室に成らない状態を何ヶ月耐えることができるか？
色々な角度で考え抜いて、「これなら満室に出来る！」と自信をもって判断できるかです。この判断が出来るのであれば、5部屋空いていようが関係ありません。今満室であっても、いずれは絶対に空室は出るのですから、購入時に空きが多いなどは何の問題にもなりません。
リスクとリターンはどうしても比例します。
具体的な収支比較
単純に満室想定で、両物件を20年返済、金利1.5％で計算すると（空き家率や諸経費の計算はしない）
A物件
月間家賃480,000円 年家賃収入5,760,000円
月返済額397,135円 年間返済額4,765,600円
月手残り 82,865円 年間手残り 994,400円
B物件
月間家賃480,000円 年家賃収入5,760,000円
月間返済231,621円 年間返済額2,779,452円
月手残り248,379円 年間手残り2,980,548円
B物件を満室にすると、年間の収支が約３倍違います。
まとめ
投資は誰しもリスクが少ない方を選びます。
ただし、目先のリスクと将来のリスクは全く別物です。
B物件は、購入時に5部屋空いているので収入が30万マイナスになり、月々約5万円赤字になるので不安を感じるかもしれません。
目先のリスクを考えると購入し易いのは満室のA物件かもしれませんが、賃貸事業は購入がゴールではなくスタートです。事業の運営はいつでもできますし、何時でもどうにでもできます。
しかし、購入金額は変更はできません。不動産投資・賃貸事業はどれだけ良いスタートが切れたかどうかが勝負です。購入時に満室かどうかは全く意味のない判断材料です。運営していく中で、何回も出入りがあるのですから。
良いスタートが切れれば、あとは事業がうまくいくように事業努力をするのみです。
出口を考えても、表面7%で買った物件を8％で売却してもほとんど儲かりませんが、12%に育てた物件であれば楽しみです。
不動産投資は事業です。本質と判断を間違わないように考えることが大切ですね。
