不動産を買うとき、建てる時に何に注意すればいいの？

こんにちは！
広島市・府中町で活動しています、株式会社AXCISの臺原です。

 

「不動産を買うとき、建てるときに何に注意すればいいの？」

 

高額な買い物になりますので、絶対に後悔をしたくないものです。
注意する点は、境界、建物の瑕疵・老朽、近隣の越境、近隣の環境、住んでいる人など、細かいことを言えば沢山あります。
この回では、そういった細かい所はよりも、先ずはもっと初期の段階で気を付けないといけないことを考えたいと思います。この段階で引っかかるような物件では、細かく考えること自体が無駄になってしまします。
マイホームを買うのか、賃貸物件を買うのか、分けて考えてみましょう。

 

 

 

自分や家族が住む場合

 

・家族の夢のプランを考えましょう
自分や家族が住むための不動産を選ぶ場合は、自分たちが納得できれば誰に何を言われようがどうでもいいと思います。
今流行の屋上を作ったり、ガレージを趣味の空間にしてみたり、とても夢が広がり楽しいものです。家族以外に受け入れてもらう必要はないし、自分達独自のこだわりを持ってオリジナルに満ち溢れた建物でもいいと思います。
ただ、将来的に売却する可能性があるのであれば、奇抜なデザインは避けておいた方がいいと思います。個人の趣向が強い家は、売却する時に需要がグッと狭くなります。例えば2世帯の家や、すごい豪邸とかは、欲しい人、買える人が限られてしまいますので売り難くなります。
いずれ売却を視野に入れて住宅ローンを組む場合などは、考慮しないといけない点です。

 

・土地の形状には注意しましょう
入口が狭くて奥に土地の広がる旗竿地、形が歪、間口が狭い等、この様な土地は思うような建築物が建たないもしれません。また、売却する時も整形地と比べると評価は低くなりますので出来れば購入しない方が良い土地だと言われています。
しかしそのような形でも、思い通りの家が建つのであれば別にいいのではないでしょうか。
注意する点は、そういった土地は安くなるということです。知らずして高値で購入することが無いようにしましょう。意外といい条件で購入出来る、お買い得物件になるかもしれません。
場所は便利な所がいいとは思いますが、少し田舎がいい、大通りは避けたい、海が近い方が良いなど、好みは人それぞれなので、後悔の無いように思う場所を選べばいいと思います。

自分たちが住む家や土地を探したり考えたりするのって楽しいですよね。週末は家族で物件巡りをしてみましょう。たくさん見れば見るほど勉強になると思います。

 

 

 

賃貸事業を行う場合

 

住宅とは違い住むのは他の人なので、自分の好みを入れ過ぎてもあまり意味がないと思います。
事業は市場に受け入れられない限り成功しません。10人中1.2人しか選ばない物件を購入、建築しても意味がありません。「こだわりぬいたデザイナーズマンション」よりも、やっぱり普通が一番だと思います。
差別化を図るために床材や壁紙を高級な使用にしたオーナーさんもいましたが、お金を掛けるべきはそこではないと思います。今では修繕が掛かるたびに文句を言われています。

 

・家賃＝間取り＝場所
賃貸事業の基本は、家賃＝間取り＝場所のバランスが取れているかが重要です。これが、家賃＞間取り＜場所、とかばらばらになると事業が安定しません。
そのために、常に頭に入れて考えないといけないのが入居者様の気持ちです。自分だったらどう思うかが重要で「この間取りで、この家賃で借りるか！？」「こんな間取りが希望だが、この家賃で借りるか！？」、常に自分に置き換えて考えましょう。家族や身近な人に聞いてみてもいいかもしれません。
営業マンは巧みに進めてきます。彼らは今ある物件を売らないといけないのですから、どんな物件でもすごく良さそうにおすすめします。聞いてるとその気になってしまうのですが、一度買ってしまうと後戻りが出来ないのが不動産の怖いところなので、しっかりと自分のこだわりを持ちましょう。

 

「家賃・間取り・場所のバランス」と説明しました。これをザックリ分解して考えていきたいと思います。あくまで、自分が収益物件を購入するにあたっての目安で考えています。

 

＜家賃＞
・近隣相場のとの比較
購入、建設しようとしている地域の家賃相場を把握することが大事です。新築・10年・20年・30年の各間取りの最低・最高の家賃の把握、家賃の差の設備の違いを把握しておくことが大切です。
購入した後の将来図が描けます。

 

・地域のニーズ
購入、建設しようとしている物件がそのエリアでどの程度需要があるのかを調べましょう。
大学が近ければ、学生用の物件は需要があります。しかし、高い家賃設定では学生では借りにくくなりますので、そんなに高い家賃設定は出来ません。逆にビジネスマン狙いのエリアだと、高い家賃設定でも借り手はいますが、当然、学生用のワンルーム20㎡前後の部屋に高い家賃をつけるわけにはいきません。それなりのグレードが必要になります。

 

＜間取り＞
・ターゲットの選定
ターゲットの選び方は、「点」で絞るのではなく、「面」で絞ります。
「〇〇大学生」「○○株式会社の社宅」など、ピンポイントで考えるのではなく、「独身の社会人」「2～4人若い家族」など、幅広いニーズを求めて考えます。何かあった時のつぶしが利くからです。

 

・収益重視、過度の差別化になっていないか。
L社さんの様に、どこでもワンルームは計算上の収益性は抜群です。とにかく戸数を入れ込めば満室想定利回りは高く、一見魅力的な物件に見えます。ただ、商品と一緒で売れれば（借り手が付けば）の話です。
逆に、ファミリー神話を未だにもっていて、4LDKとかファミリー層にとにかく拘る人もいます。「この地域でこの間取りだと、20万はいけるだろ！」もちろん場所によってはそんな考えもありだとは思います。わざわざシングルでも需要があるエリアに、収益を下げる計画をするのは非常にもったいないと思います。それに地域によっては、あまり家賃が高いと「それだったら家を買うだろ！」っていうパターンもありますので、借り手の事も考えましょう。

 

あと、デザイナーズマンションとか言って、聞こえはいいですが無理に戸数を入れたため、ちょっと変わった間取りの物件もあります。「デザイナーズ」の言葉にコロっといってしまいますが、ただの奇抜な間取りの場合も多々ありますので気を付けましょう。人間にとって住むところは大切です。「変わっている・個性的」よりも「住みやすい」が何よりも重要です。変な形の部屋に住んでいると気持ちが落ち着きません。

 

＜地域＞
・市場のニーズ
町中のニーズ、田舎のニーズがります。駅近のニーズ、郊外のニーズがあります。そのニーズに沿っている物件かどうかが問題です。
独身者は郊外よりも、駅やバス停が近い便利な中心部を選びます。出来るだけ家賃も安い方がうれしいですね。子育て世代は繁華街にほぼ住みません。静かな郊外をあえて選ぶ方も多いと思います。保育園や学校が近いとうれしいですね。このように地域によって色々なニーズがあります。
重要なのは、その街にどの様な人達が住んでいるのかを考えましょう。

 

 

 

まとめ

 

注意点は100棟物件があれば、100棟それぞれ違いますのですべては書ききれません。上記をベースに、購入しよう・建築しようとしたときに思い浮かべてみてください。
色々考えていると、たくさんの疑問や不安が出てきますので、一つ一つ調べたり考えて、心底納得したら手を出すようにしましょう。不動産を購入する時は、そこまで考えて購入しないといけません。
後悔の無いように、買って良かったと思えるようにしましょう。