買えない！広島市の不動産投資家の悩み。
2022/05/17
こんにちは！
広島市、府中町で活動しています、AXCISの臺原です。
「収益物件が欲しい！」
多くのお声がけを頂き、探しまくっているのですがご紹介できていない状況です。
なんでもよければありますが、進める側としては自分でも欲しいと思える物件以外は薦めたくはありません。
現在の相場事情を理解いただき、ある程度妥協して候補の物件が見つかっても、2日と待たずにすぐに他で買付けが入ってしまいます。
築25年で表面利回り6.5％の物件、躊躇する利回りですが即日に買付けが入るようで市場は検討する余地を与えてくれません。
広島市中心部では物件が無いから郊外に視野を広げ、利回りの良い物件を見つけて即日問い合わせをしても「もう買付けは入ったんですよ～。」とみんな考えることは一緒のようです。
この様な相場事情で、未だに「築20年未満で表面利回り10％以上あればすぐに買うよ！！」と意気揚々と問い合わせがありますが、そんな神様物件は存在しません。万が一話があったとしても業者が買取り保有するか、表面6.5％くらいから売り出します。
毎日誰よりも早く新着物件をチェックして、誰よりも早く買付けを出さない限り購入するチャンスは皆無です。
即決できる条件を固めて、常に心の準備をしておく
良い物件が見つかっても、その段階で「検討します。」では良い物件であればあるほど手に入りません。
何時物件が出てきても即決できるように、自分の基準をあらかじめ決めておきましょう。
＜基準例＞」
金額・規模：8,000～15,000万円のRC
築年数：25年以下
表面利回り：10年未満6.5％、15年未満6.8％、20年未満7.2％、25年未満7.5％
地域：旧広島市内、府中町
条件：風呂トイレ別、1部屋24㎡以上、テナントなし
この様な自分基準の物件が出たら、すぐに手を上げる判断力が重要です。
注意点としては、物件が特定できたときに調べないといけない項目もリスト化しておきましょう。
・正確な場所（入居に影響する建物や施設は無いか、道路幅はどのくらいか等。）
・家賃（夢みたいな家賃で利回りを計算されていても、絵に書いた餅でしかありません。）
・入居状況（売却時に空きが多いは問題ではありません。空家期間が重要です。）
最低でも上記項目はチェックが必須で、調べるのに1時間もかかりません。
他の投資家は最低でも、ここまでの準備はしています。
準備なしの出たところ勝負では他に勝てる訳がありません。
不動産屋の口車に乗ってもダメ
「正に掘出し物！こんな物件はしばらく出ません！！」
「千載一遇のチャンス！」
「銀行が融資をしてくれる物件なら心配ありません！」
「将来の年金の変わりになりますよ！」
等など、色々な言葉を使って決断を煽ってきます。
「そうか・・・。プロがそこまで言うのなら買うか！？」
「みんなやっているのならやってみるか！？」
・・・これじゃあダメです。
「誰かがこういったから〇〇」は絶対に後悔します。
大切なのは自分で決めることです。
分からない事は、分かる人に聞いて、自分の基準は〇〇と自分で考えて決めることです。
分からないまま基準を決めると、夢物語基準が出来上がってしまうので要注意です。
不動産屋とMY基準のすり合わせをお勧めします。
まとめ
表面利回りが10％以上が判断基準だった時代は、金利が6～7％の時代です。
現在は優良客なら1％前半、その他でも1.5～3％の金利です。
表面10％ー金利7％＝3％
表面〇％ー金利3％＝3％
〇に入る数字は６です。
表面利回り6％というのは、決して無茶な利回りではないことが分かります。
逆に今、10％の表面利回りを求めることがいかに難しい事かも分かります。
なんのために不動産投資や賃貸事業を行うのか？
大きなお金が動く事業なので、あやふやではなく、常に心の準備を整えて取り組まなければいけませんね。
